新聞專欄
13
7月
談居屋按揭

筆者上一篇專欄提到,二手居屋成交佔整體二手物業成交的比例極為有限,平均每個月佔比不足一成,料即使政府推出5,000個名額,讓合資格的白表申請人士透過免補地價方式購買二手居屋,預料將不會大幅影響樓價。但另一方面,按揭市場成交持續萎縮,筆者相信,若上述措施落實推行,將吸引銀行積極部署爭取居屋按揭市場,以開拓更多客源,擴大市場份額。

今年上半年樓價累計升幅超過一成,六月份樓市繼續處於「價穩量跌」局面,二手買賣成交雖然呈現膠著狀態,但是樓價仍然堅挺,有不少客源逐步流入以價格相宜見稱的居屋市場物色優質筍盤,與此同時,按揭需求亦見微升。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,居屋按揭佔比連續兩個月處於升軌,最新六月份的居屋按揭佔比錄得3.4%,按月再升0.8個百分點。若以金額劃分,當中大部份為200萬元及以上的居屋按揭 (包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場),佔整體按揭市場份額升至64%,超過六成。相反,200萬元以下的居屋按揭則降至四成以下水平,為○九年後新低,反映細價物業買少見少,居屋的價格亦隨整體樓市帶動上揚。

市場上的二手居屋單位分為已補地價及未補地價兩大類別,銀行對已補地價的居屋單位提供的按揭優惠與私樓沒多大分別,普遍按息為P-3.1%(P=5.25%),現金回贈高達1%,如要申請高成數按揭,則可選擇按揭保險計劃。至於未補地價的居屋單位,現時銀行提供的實際按息與市場水平相若,但銀行對於此類居屋按揭的態度較正面,究其原因,政府會為銀行,向未補地價的居屋第二市場提供按揭還款保證,將銀行貸款的風險大大降低,一旦遇上斷供情況,業主未能償還的按揭貸款將會由政府全數承擔。而去年底,居屋第二市場的按揭還款保證期已延長至30年,進一步增加銀行的保障,因此可以理解銀行為何樂意承造此類居屋按揭。按揭市場受到連串的收緊按揭措施影響,相信今年上半年按揭的市場將遠遜去年同期表現,面對著市場萎縮,居屋按揭市場或成銀行積極搶佔目標。

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