新聞專欄
13
4月
評估樓市泡沫風險指標

農曆新年後,買家重返市場,帶動樓市小陽春。近日個別屋苑創出高價成交,令市場再度關注樓市泡沫風險,財政司司長亦揚言有需時會毫不猶豫出招。業界一般估計政府招數有限,即使再推新措施,仍然會以收緊按揭方面著手。筆者認為,要評估樓市泡沫風險,樓價並非單一要素,以下幾項指標亦可作參考:

一) 按揭比率 
根據金管局統計結果顯示,現時置業人士平均按揭成數不足六成,最新二月份的按揭比率為56.6%,與二○○八年高位65.9%比較,相差接近一成,若與二○○二高峰期68.9%比較,大相逕庭。由此可見,目前置業人士承造按揭,普遍需要支付較多的首期,假如物業作投資用途,按揭貸款上限更一律鎖定為五成,換言之買家需要預留物業價值一半的資金作為首期。因此即使遇上樓市調整週期,緩衝空間及防守能力相對較大。

二) 拖欠比率
近年按揭還款拖欠比率長期維持0.01%的極低水平,從數字反映,按揭貸款人的還款質素不俗。事實上,置業人士除了要有充足的首期,亦需要通過多重關卡,包括授權銀行查閱正面按揭信貸資料及進行壓力測試。前者確保置業人士擁有良好的信貸紀錄,減低撇帳風險,而後者則確保息口未來上升2釐,置業人士仍然有足夠的還款能力,在上述雙重關卡下,可有助穩定銀行體系。

三) 供樓負擔
現時二手住宅最新平均尺價約5,910元,以一個500尺單位計算,承造七成按揭、20年還款期及按揭利率2.4釐,每月供款為10,861元,若家庭入息中位數維持29,500元,供樓負擔比率為36.8%。銀行近日積極爭取按揭業務,紛紛微調按息吸引客戶,根據經絡按揭轉介數字顯示,反映最新實際按息水平之“經絡按息”於最新三月份錄得2.23%,為二○一一年十月後新低,料次季息口會於現水平徘徊,因此除非樓價急升,相信供樓負擔比率仍可維持四成以下的健康水平。

筆者認為,金管局自二○○九年起四度收緊按揭成數,加上正面按揭信貸資料庫面世,現時按揭貸款已難如以往進取。而政府於二○一○年第三季推出的額外印花稅,已有效擊退短線投資者,令摩貨短炒個案近乎絕跡。若然按揭成數進一步收緊,相信只會對仍未上車及有意換樓的用家市場構成更大影響。

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