新聞專欄
16
7月
落實五千個無須補地價購居屋名額 為市場釋放逾25萬個合資格居屋單位

今日行政長官梁振英表示會復建居屋,並計畫明年一月起,每年讓五千名合資格的白表申請人可無須補地價購買居屋。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為,房屋新供應仍需時興建及落成,在遠水未能救近火之際,讓白表申請人可以透過免補地價方式購買二手居屋,去年二手居屋註冊量有逾6,800個,二○一○年更有逾11,000個,免補地價購買居屋將令註冊量上升,對符合申請資格人士而言極具吸引力,也可解其燃眉之急,但礙於居屋的流通率一直偏低,預期實際的受惠者未必會有很多,對紓緩整體置業需求幫助不大。

過去十五年,二手居屋成交 (包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場) 佔二手住宅市場的份額其實有限。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,由九七年至今,歷年二手居屋註冊量佔二手住宅比例最高只有九九年錄得的14.6%,而○四年及後,該比例亦一直維持一成以下,反映二手居屋的流轉量較私樓市場為低。即使居屋停售多年,政府近年已積極推出多項措施,包括將房委會的按揭還款保證期由25年延長至30年及推出由香港按揭證券公司承辦的補地價貸款擔保計劃,務求透過活化二手居屋增加市場供應,不過最新數字反映,此舉並未有增加買家對二手居屋的注意力,截至二○一二年上半年,二手居屋佔二手住宅註冊量之比例亦只有9.7%,仍不足一成(圖一)。 

放寬白表人士購買二手居屋 料不會刺激樓市升溫
現時居屋單位總數約32萬個,當中有八成尚未補地價,一旦措施落實,可間接為市場釋放逾25萬個即時可流通之單位。相對於私人住宅物業,呎價低水及實用率高的二手居屋理應十分吸引,然而隨著近年樓價拾級而上,居屋價格也累積了一定的升幅,除非居屋業主本身已具備好轉戰私樓市場的財政能力,否則不會隨便將手持之居屋單位放售,故此實際上可供選擇的未補地價居屋,數目將會遠低於25萬個。劉圓圓相信,政府是次放寬白表人士購買二手居屋的名額即使達到5,000個,對市場而言僅屬氣氛上之影響,料不會刺激樓市升溫。 

居屋按揭市場吸引力增
相反,按揭市場規模持續萎縮,上述措施落實將吸引銀行積極部署爭取居屋按揭市場,以開拓更多客源,擴大市場份額。現時未補地價居屋,實際按息與市場水平相若,銀行對於此類居屋按揭的態度亦正面,究其原因,政府會為銀行,為未補地價的居屋第二市場提供按揭還款保證,將貸款風險大大降低,一旦遇上斷供情況,業主未能償還的按揭貸款將會由政府承擔。而去年底,居屋第二市場的按揭還款保證期已延長至30年,進一步增加銀行的保障,因此可以理解銀行為何樂意承造此類居屋按揭。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,居屋按揭所佔比重連續兩個月處於升軌,最新六月份的居屋按揭佔比錄得3.4%,按月再升0.8個百分點(圖二)。 

圖一

圖二

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