新聞專欄
10
7月
股市波動樓市成資金避難所 負利率支持樓價升 中上價物業破紀錄取代細價樓主流地位 經絡:預測2015年全年新取用按揭貸款額升24%至2,649億元

 

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,2015年上半年受惠北水南調,股樓皆旺,港股進入大時代,樓市亦掀起「套股換樓」及「套樓換股」兩股熱潮,帶動按揭貸款額突破千元。踏入下半年,港股受內地股市拖累及希臘債務危機雙重夾擊,恒指7月份急挫,不過中央正積極推出救市方案,恒指今日出現反彈,平復市場波動情緒。除非恒指跌勢再次惡化,嚴重動搖買家信心,或令部份流動資金短缺的買家置業步伐受阻,否則樓市相對股市穩定,加上遲遲未見美國加息訊號,相信在負利率因素支持下,樓市有機會成市場資金避難所。

下半年多個新盤正醞釀推出,料以中上價物業為主,發展商將繼續採取優惠策略促銷,刺激一手市場購買力,屆時業主亦會加入競爭以吸納向隅客回流二手市場,增加按揭需求。不過股市波動難免影響市場氣氛,預期樓按市場將出現價升量穩局面,料2015年全年新取用按揭貸款額按年升24%2,649億元,並創五年新高,涉及宗數僅升8%75,390(圖一)

(圖一)

上半年樓按市場回顧

  1. 上半年新取用按揭貸款額料升四成

今年首季政府推出新一輪收緊按揭措施後,樓市成交短暫受壓,不過次季受惠於港股大時代的財富效應,抵銷相關措施影響力,買家陸續重返樓市,成交亦逐步回升根據金管局最新住宅按揭調查數據顯示,今年首5個月的新取用按揭貸款金額及宗數錄得1,057億元及32,246宗,與去年同期的695億元及23,494宗比較,分別有52.2%37.3%大躍進,更為同期的四年新高;至於今年首5個月新批按揭貸款金額則錄得1,345億元,較去年同期的945億元增加約42.5%。總結2015年上半年,按揭貸款先跌後回穩,料新取用按揭貸款金額達1,207億元,與去年上半年的870億元比較,升幅接近四成。

  1. 受惠財富效應   中上價物佔比近挑戰五成創新高

經絡去年預期今年中上價以至豪宅物業價格有待追落後空間,事實上,近年上車盤價格急升,與中上價物業價格差距大幅收窄,適逢今年初金管局再出招收緊按揭,將實力不足者淘汰出局,以及在財富效應帶動下,購買力轉投至中上價物業,推動該類物業按揭貸款比例創新高。從經絡按揭轉介研究部數據可見,按物業價格劃分,以價值介乎5001,000萬元的中上價物業表現勝一籌,佔按揭市場比例由去年下半年的41.5%急升6.2個百分點至今年上半年的47.7%,挑戰五成水平,不但創2005年有紀錄以來歷史新高,更破紀錄取代細價上車盤主流地位。至於細價上車盤,除了盤源買少見少,亦因為按揭成數越收越緊提升上車客入市門檻令成交減少,導致今年上半年200萬元以下物業及200500萬元的物業佔比雙雙下跌,兩者佔市場比例分別跌至只有4.4%36.6%紀錄新低,至於逾千萬物業表現則相對平穩(圖二)

(圖二)

  1. 內地客佔比僅5.1%創六年新低

內地客以往熱愛來港置業,原因之一,人民幣及港樓均具升值潛力,變相購買港樓有折扣優惠,不過本港樓價由09年起連續6年上升,累計升幅近1.5倍,內地客寧願選擇往較低水的海外物業市場尋寶。與此同時,非本地客現時來港置業備受種種印花稅限制,入市成本大幅上漲,即使發展商以優惠價促銷新盤,仍未能激起內地客以往對港樓的熱情。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,今年上半年內地客佔整體按揭市場比例跌至5.1%,按年下跌2.9個百分點,並創同期的六年新低(圖三),由此可見,內地客來港置業的高峰期已成過去,本港樓市的購買力取而代之由本地用家支持。

(圖三)

下半年樓按市場前瞻

  1. 股市波動  磚頭起資金避險作用

港股經歷五窮六絕,惟踏入七月並未翻新,至今不足10日累計跌近3,000點,觸發小股災,雖然今日呈強勢反彈,但不少投資者選擇避走股票市場,料促使資金由波動的股市流入較穩定的樓市避險。展望下半年,股市波動無阻發展商推盤步伐,為協助買家置業,將繼續為旗下新盤提供靈活的置業方案,包括按揭計劃及稅務優惠等。鑑於樓價企穩磚頭有價,加上低息環境持續,投資者需求為資金另覓出路,料「棄股換樓」個案增加,樓市將成資金避難所,因此預計下半年新取用按揭貸款宗數可錄約39,145宗,較上半年的36,246宗增加8%,涉及金額料達1,442億元,較上半年的1,207億元增加兩成。

(表一)2015年下半年預測:

註:最新20155月份數據,6月份及下半年為預測數字

  1. 下半年升幅主要來自一手    全年新取用按揭額料增長24%

值得注意,下半年約有20個新盤即將屆入伙期,涉及單位數以千計,相信年底前將會是該批新盤上會的高峰潮,因此相信升幅主要由一手按揭帶動,料下半年一手按揭額可達380億元,較上半年的255億元增加近五成,期內二手按揭及轉按貸款額料增12%1,062億元,屆時2015年全年新取用按揭貸款累計可達2,649億元及75,390宗,較去年全年的2,138億元及69,610宗分別增加24%8%。由於新盤以中上價物業為主,價格普遍介乎5001,000萬元,此以推算,全年5001,000萬元的中上價物業按揭表現佔比有機會衝破五成關口。

(表二)2015年全年預測:

註:最新20155月份數據,6月份及下半年為預測數字*

  1. H按產品使用比例挑戰九成高位

上半年在政策市下,整體按揭業務競爭加劇,銀行紛紛推出額外現金回贈、超市禮券、高息存款戶口及信用咭免簽帳等優惠吸客,引起金管局關注。由於金管局建議按揭優惠回贈上限為按揭額1%,為免超出指引水平,個別大型銀行已暫停推出額外優惠,料競爭力將隨之而減弱。

料下半年銀行之間的競爭將集中在按揭產品方面,由於最優惠利率(PRIME)已跌至歷史低位,以最優惠利率為基礎的P按計劃,由20125月起,實際利率已長期保持2.15厘,對比與同業拆息(H)掛勾的H按計劃,實際利率約1.94厘,明顯慳息0.21厘,加上個別銀行提供之H按計劃,鎖息上限與P按實際按息水平一致,有效降低同業拆息波動風險,相信年內H按產品會持續受業主歡迎。根據金管局住宅按統計數據顯示,與同業拆息(HIBOR)掛勾的H按計劃之使用比例由去年7月起,已連續11個月達八成以上水平,為2010年後最長紀錄,今年最新使用比例更高達85.2%,由此可見,H按計劃深受業主愛戴,而以最優惠利率(P)為基礎的P按計劃,使用比例跌至只有12.2 %,至於定息按揭產品則嚴重落後大市,已連續15個月沒有業主採用。為爭取2015下半年的新盤按揭市場份額,料銀行會集中推出優化H按產品,屆時H按計劃使用比例料更上一層樓,挑戰九成高位(圖四)

(圖四)

  1. 港加息落後美國   「經絡按息」2.15厘以下窄幅徘徊

2008年金融海嘯後,本港按揭利率跌至歷史新低,預期美國加息,本港按揭利率正常化進程將無可避免。理論上本港息口走勢某程度取決於美國加息步伐,但實際上銀行亦會因應影響市場購買力的政策及經濟因素作出調節,本港加息步伐或落後於美國

根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於5月份錄得1.95厘,連續14個月處於2厘以下水平。市場普遍預期美國9月份有機會加息,不過劉圓圓認為,本港銀行亦未必會跟隨。究其原因,銀行經歷七次收緊按揭政策管理,風險管理明顯增強,其次是現時市場資金相當充裕,截至今年6月份,本港銀行體系結餘高企3,100億元以上,最新港元貸存比率最新跌至77.9%,創201012月後新低,上述兩項數據均反映目前資金成本欠上升壓力,相信銀行傾向樂意為優質業主提供有抵押貸款,尤其下半年新盤上會潮將至,銀行勢積極優化低息的H按產品吸引業主,在H按計劃使用比例高企的情況下,料屆時「經絡按息」僅於2厘至2.15厘窄幅徘徊(圖五)

(圖五)

劉圓圓補充,本港按揭利率持續高於通脹率,經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)由2010年至今仍處於負按息利率水平,為按揭史上最長紀錄,截至今年5月份,最新經絡實質按息仍處於負1.84%,負按揭利率時期已持續達六年,按息上調壓力有限,促使市民購買磚頭保值,對樓價有支持。今年上半年平均按揭貸款額已升至328萬元,樓按市場價升量穩局面持續,因此2015年全年新取用按揭貸款額可望創出2,649億元佳績,較去年全年增加24%

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