新聞專欄
03
10月
美聯: 資金流入中細價樓 新界樓價升幅贏大市 平均樓價勢破97 經絡迎上車客 推定息按揭優惠

樓市正式踏入第四季,新界區(不包括愉景灣、西貢及將軍澳區,下同)二手市場中小型樓交投持續活躍,而一手新盤戰更趨熱烈。美聯物業董事布少明表示,新界區繼「瓏門」及「迎海」推售後,多個一手項目有機會陸續於第四季登場,為市場注入新動力。一手熱銷帶動下,新界區二手樓市活躍,再適逢QE3出台,延續低息期至2015年,刺激買家入市信心,雖然金管局推收緊第二套樓房按揭措施,惟對集中細價上車盤之新界區樓市影響甚小,該區樓價升勢強勁,不少屋苑紛紛錄得高價成交。預期短期內在低息及通脹環境下,新界區一二手將備受買家追捧,吸納市場購買力。事實上,本年新界區樓價跑贏大市,反映中小型物業需求殷切。美聯物業特別夥拍經絡按揭轉介推出「定息按揭計劃」,讓買家享定息供樓優惠。

新界區價升量跌 樓價升14.1%跑贏大市
布少明表示,九月份新界區兩個大型新盤「瓏門」及「迎海」同步推售,掀起新盤戰幔,惟由於土地註冊登記需時,數據暫未反映出市況。根據土地註冊處資料,新界區(不包括愉景灣、西貢及將軍澳區)本年第三季一手私宅註冊量錄得1018宗,較第二季之1182宗下跌約13.9%,而同期一手私宅金額錄得約92億元,較第二季之123億元下跌約25.3%。料來季新界區多個新盤項目相繼登場,相信將大幅推高一手註冊及成交金額。

二手方面,土地註冊處資料顯示,新界區本年第三季二手住宅註冊量及金額分別錄得約8385宗及275億元,較第二季的9448宗及294億元分別錄得約11.3%及約6.5%的跌幅。雖然新界區二手註冊量減少,惟其所佔全港之比率卻依然企穩,第三季錄得約47%,保持近一半市佔率。另一方面,回顧今年新界區樓價則升幅顯著,根據美聯樓價走勢圖,最新新界區住宅平均呎價錄得約5392元,非常貼近97年樓價高峰之平均呎價5401元,相差幅度僅0.2%,而相比去年12月之平均呎價4665元,本年累積上升約15.6%,升勢凌厲,更輕微跑贏大市所錄得的15.2%之升幅(圖一),雖然政府於第三季內多番出招表示將增加住宅供應,惟市場剛性需求強勁,加上業主普遍叫價強硬,合理盤源逐漸收窄,故帶動樓價上揚。顯示新界住宅極具潛力,深受市場追捧。

圖一:新界區二手樓價走勢凌厲


註︰新界區不包括愉景灣、將軍澳及西貢
-美聯分區樓價走勢圖 (新界區)乃根據區內(不包括將軍澳區)部份著名私人屋苑於每月土地註冊處登記的買賣註冊個案,並計算加權平均數。每月註冊量乃反映前一個月的買賣市況,而呎價則根據該月的註冊個案計算而成
* 8、9月尾樓價屬臨時數字,日後得到更詳盡資料後將作出修訂
-計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
資料來源:土地註冊處及美聯物業資料研究部 

新界部份屋苑樓價升勢明顯
美聯物業新界區營業董事歐沚軒表示,新界區樓價看漲,多個指標屋苑升勢亦特別明顯,部份同類型單位近九個月便錄得約兩成之樓價升幅差距,表現驚人。根據土地註冊處資料,東涌映灣園一個10座低層C室749呎單位於土地註冊處去年12月錄得之成交價僅355萬元,呎價約4740元,但今年9月份屋苑另一個同類型單位註冊登記則以約428萬元成交,呎價約5714元,升幅約20.6%。沙田第一城一個52座高層C室410呎戶土地註冊處去年12月錄得成交價約239萬元,但今年9月份屋苑另一個同類型單位成交價則為288萬元,呎價由5829元升至7024元,相差約20.5%。

此外,同樣對比土地註冊處去年12月及今年9月之同類型單位成交,金獅花園1期E座中層6室452呎戶、嘉湖山莊麗湖居一個5座高層D室709呎、荃灣中心天津樓高層C室531呎戶、浪翠園1期4座中層E室593呎戶、柏慧豪園6座高層E室656呎戶、珀麗灣6座低層E室706呎戶分別錄得約19.7%、19.5%、16.1%、14%、13.3%及13.2%之樓價差距(表一),引證新界區二手市場承接力強勁,單位放盤深受市場歡迎,有價有市。 

表一:新界區個別類近成交個案

物業地址

註冊登記日期

成交金額

單位面積

平均呎價

升幅

映灣園10座低層C室

16/12/2011

$3,550,000

749

$4,740

 

映灣園10座低層C室

21/09/2012

$4,280,000

749

$5,714

20.60%

沙田第一城52座高層C室

01/12/2011

$2,390,000

410

$5,829

 

沙田第一城52座高層C室

20/09/2012

$2,880,000

410

$7,024

20.50%

金獅花園1期E座中層6室

30/12/2011

$1,780,000

452

$3,938

 

金獅花園1期E座低層6室

07/09/2012

$2,130,000

452

$4,712

19.70%

嘉湖山莊麗湖居5座高層D室

30/12/2011

$2,200,000

709

$3,103

 

嘉湖山莊麗湖居5座高層D室

17/09/2012

$2,630,000

709

$3,709

19.50%

荃灣中心天津樓高層C室

15/12/2011

$2,180,000

531

$4,105

 

荃灣中心天津樓低層C室

11/09/2012

$2,530,000

531

$4,765

16.10%

浪翠園1期4座中層E室

30/12/2011

$2,738,000

593

$4,617

 

浪翠園1期4座中層E室

04/09/2012

$3,120,000

593

$5,261

14.00%

栢慧豪園6座高層E室

19/12/2011

$2,460,000

656

$3,750

 

栢慧豪園6座高層E室

21/09/2012

$2,788,000

656

$4,250

13.30%

珀麗灣6座低層E室

29/12/2011

$3,260,000

706

$4,618

 

珀麗灣6座低層E室

05/09/2012

$3,690,000

706

$5,227

13.20%


新界區不乏破頂及SSD盤獲利成交
新界區樓價上升動力大,不少屋苑更錄得高價及破頂成交,歐沚軒以近日美聯物業促成之成交個案舉例,一個沙田偉華中心4座低層H室單位,面積約404呎,,成交價約329萬元,平均呎價約8144元,創97年後屋苑呎價新高。原業主10年1月以約179.8萬元買入,轉手物業升值約83%。另一個沙田中心海寧大廈高層E室一房單位,面積約377呎,獲投資者以約320萬元承接,呎價約8488元,亦創97年後屋苑呎價新高。原業主09年6月以約168萬元買入,物業轉手升值約九成。荃灣愉景新城亦錄得一宗高價成交,一個6座高層C室610呎山景戶,獲同區租客以約433萬元購入,平均呎價約7098元,為屋苑同類型單位今年新高價。原業主97年4月份以約378.4萬元買入單位,轉手賺約54.6萬元。深井碧堤半島5座頂層一個特色相連戶,面積約2252呎,以約2212萬元易手,呎價約9822元,創屋苑呎價新高。(表二)

表二:新界區近日高價成交

單位

呎數

成交價

平均呎價

說明

沙田偉華中心
4座低層H室

404呎

329萬元

8144元

97年以後屋苑呎價新高

沙田中心
海寧大廈高層E室

377呎

320萬元

8488元

97年以後屋苑呎價新高

荃灣愉景新城
6座高層C室

610呎

433萬元

7098元

98年以後屋苑同類型呎價新高

深井碧堤半島
5座頂層特色相連戶

2252呎

2212萬元

9822元

屋苑呎價新高


歐沚軒續稱,由於現時二手造價吸引,不少持貨未夠兩年之業主趁好價出貨,扣除額外印花稅後,仍獲利不少,日前美聯物業便促成兩宗SSD盤轉手獲利之成交。一個沙田中心海寧大廈低層C室單位,面積約405呎,獲用家以約302萬元承接,呎價約7457元。原業主於11年3月以約218萬元買入,是次轉售扣除5%額外印花稅約15.1萬元,賬面仍獲利約68.9萬元。映灣園一個3座低層G室單位,面積約1050呎海景戶,成交價約585萬元,平均呎價約5571元。原業主11年1月以約400萬元買入,扣除5%額外印花稅約29.25萬元後,賬面仍獲利約155.75萬元。(表三) 

表三:新界區近日SSD成交

單位

呎數

成交價

平均呎價

原業主
買入時期

原業主
買入價

額外印花稅

利潤

沙田中心
海寧大廈低層C室

405呎

302萬元

7457元

11年3月

218萬元

15.1萬元

68.9萬元

映灣園
3座低層G室

1050呎

585萬元

5571元

11年1月

400萬元

29.25萬元

155.75萬元


低息環境利好樓市 收緊按揭對細價物業影響較小
美聯物業新界區營業董事楊慶松指出,受市場剛需帶動,新界區樓市由於集中中小型樓,一直備受上車客追捧,而整體樓價持續上揚,更推動不少市區客到新界追落後入市,消化不少相對市區低水之盤源,成該區樓價強大後盾,故此,近年該區300萬或以下之二手註冊量佔整區比率持續下滑,單單今年便由第一季之7成跌至今年第三季約58%(圖二)。而近日美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆措施,延續低息環境,利好因素配合一手新盤熱銷氣氛,大大加強買家入市信心,不惜追價入市。即使金管局即時收緊第二套房按揭成數,惟因針對投資買家,對以用家為主導之新界區市場影響不大。

圖二:樓價上升 新界區細價物業比率減


另一方面,金管局收緊按揭措施有機會令部份投資者轉投細價物業,細價物業以新界區最多,根據土地註冊處資料,全港三區中,今年300萬元或以下之物業註冊集中於新界區,註冊宗數達16256,佔全港之61.3%,九龍區則錄得7640宗,佔約28.8%,港島區則錄得2620宗,只佔約9.9%(圖三)。因此,當投資者考慮政策及息率風險等因素後,由於中小型物業涉及資金有限,故新界區樓市將較為受惠。

圖三:2012年至今^各區300萬元或以下二手住宅註冊量分佈


嘉湖、一城、珀麗灣位列新界三甲屋苑
楊慶松補充,回顧今年新界區十大最活躍屋苑,大部份屬於細價物業市場,嘉湖山莊以905宗註冊量遙遙領先居於首位,沙田第一城亦以597宗屈居第二位,而珀麗灣(351宗)、荃灣中心(333宗)、映灣園(324宗)及新港城(312宗)皆錄得逾300宗註冊。大興花園、海濱花園、金獅花園及豫豐花園則分別錄得289宗、254宗、251宗及220宗,依次位於第七至十位。在以上十大屋苑中,除珀麗灣、映灣園及新港城,其餘七個屋苑過半數為300萬或以下之註冊,可見細價物業對市場之巨大魅力。

政府加快審批 第四季新界區一手市場佔先機
布少明指出,由於政府早前表明將加快審批預售樓花同意書以增加供應,加上現時樓市氣氛暢旺,促使發展商加快推盤節奏。而有機會於第四季推售的新界區樓盤項目預計約有3688伙,規模最大的為元朗「尚悅」項目,約2580伙,而同區另外還有「爾巒」涉約800伙,皆有機會短期內推出應市,相信一旦推出,將繼「瓏門」及「迎海」成備受市場矚目之大型項目。展望第四季新界區新盤戰將繼續吸納市場購買力,於一手市場處於領先地位。

把握上車入市潮 穩「定」供款有預算
為配合市場對上車置業及多元化按揭產品的需求,經絡按揭轉介特推介「定息按揭計劃」予美聯物業之客戶。經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示,九月中旬推出之第五輪收緊按揭措施,主要針對多重按揭置業人士,對於資金較充裕的首次置業人士料影響有限,因此預期上車熱潮仍會延續至今年第四季。為照顧上車人士之置業按揭需要,該「定息按揭計劃」可以使客戶穩定掌握每月供樓開支,按揭息率水平低至2.15%。選用上述計劃的客戶可享首36個月定息年利率優惠,其後按揭息率低至P*-3.1% (P*為5.25%),實際按息僅2.15%,罰息期3年,現金回贈高達1 %,為近期市場上罕見的按揭計劃。

張顥曦續指,對於有意上車置業人士而言,採用定息按揭產品鎖定低息,供款期內不但可以免除利率波動的影響,除此之外,更可有效掌握每月的供樓開支。而上述計劃將適用於新造樓宇、二手物業及轉按業主,按揭成數可高達樓宇估值之90%,貸款額不少於100萬元,按揭貸款年期最長可達30年,計劃由即日起接受申請,客戶必須在指定日期前提取按揭貸款,名額有限,先到先得。

按揭優惠特色

  • 1%現金回贈
  • 罰息期3年
  • 貸款額不少於100萬元
  • 貸款年期最長30年

備註:

  • 2012年10月3日銀行最優惠利率(P)為5.25% p.a.
  • 一切條款及細則以銀行最終批核為準。

 

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