新聞專欄
28
2月
美聯: 本港樓市已屬「非理性亢奮」狀態 美聯放棄較早前樓市今年升11%之預測

政府新一年度財政預算案出爐,提出今年推出3至4萬個私人住宅單位應市。惟剛過去的周末一、二手交投反而熾熱,美聯集團高級執行董事黃錦康認為,本港樓市現在已屬「非理性亢奮」狀態,因此,美聯放棄較早前今年樓市升11%的預測。黃錦康續謂,雖然政府增加供應旨在解決樓市供求失衡的燃眉之急,惟目前的失衡屬短期性,不應該為解決短期失衡而製造出長期問題。高逾三萬個單位有機會令樓市供大於求,若持續有此供應,加上今年加息壓力升溫,若屆時息口向上,後果恐比97年八萬五更加嚴重。黃錦康呼籲政府「前事不忘、後事之師」,審慎制定土地供應政策。

供應不平衡 屬短期問題 
黃錦康指出,政府公佈的一系列包括新增勾地表土地、主動推地拍賣及招標項目等,料共提供約35,400伙私樓單位應市。根據運輸及房屋局資料顯示,雖然近幾年即05至10年平均每年私樓供應僅約12,300伙,造成市場供應量較少,支持近年樓價穩步向上;但99至04年期間,平均每年供應單位數目都有約26,883伙, 結果令當時樓價急轉直下,多年來萎靡不振,可見供應短缺只是近年的短期失衡問題,不應以長期持續增加供應來解決短期不平衡問題。

: 樓市現在只屬短期失衡


增加高鐵沿線供應 避免資源錯配 
此外,政府是次新增加供應的地理位置分佈,黃錦康認為有資源錯配之嫌。根據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示,09年九龍站物業升幅約為35%,與港島及新界升幅較大的地區相若;直至2010年,由於受到高鐵效應帶動,九龍站樓價從09年12月至11年1月,錄得高達61%之升幅,高居全港之冠,遠遠領先其他區域。由此可見,過去兩年樓價升浪主要由九龍站等高鐵沿線地區物業帶動,加上高鐵效應備受內地資金追捧,此類地區樓市已經求過於供。

: 2010年的高鐵效應 使本港樓價進一步升溫


然而,在2011至2012年的政府土地供應地區分佈中,多幅土地均集中於將軍澳、沙田、屯門等地區,而九龍站等高鐵沿線相對明顯為少,西九龍僅1幅土地。因此,建議政府在增加土地供應時應該對症下藥,有針對性增加高鐵沿線區域的土地供應,而不是在全港範圍盲目加推,從而真正令市場供求平衡,避免資源錯配。

前事不忘 後事之師 
黃錦康續指,回顧97年時的香港樓市,可以發現歷史有驚人的相似。97年之前樓價持續上升,迫使政府與97年的施政報告中推出八萬五政策,而當時大部分市場人士及市民均認為政府大幅增加供應有利樓市,紛紛憧憬樓價續升,隨後出現業主反價封盤、買家積極入市的局面,與此次財政預算案之後本周末一、二手成交持續暢旺的表現十分雷同。

根據房屋委員會資料顯示,本港在99年至01年期間,曾經達到八萬五的目標,那時私樓供應最多也只有31000伙。若將過去97年以來的私樓落成量與按揭利率比較,可見在01年至04年,息口雖然回落,但落成量維持高企仍然導致樓價回落。展望2011年及未來幾年,本港息口料步入上升週期,若供應量如財案所計劃的每年提供3至4萬個私樓單位,那麼息口與落成量料同步上升,或令樓價受壓向下,重蹈97年八萬五之覆轍。

: 按揭利率與私樓落成量有機會同時上升


今年可興建單位數目料增加
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,若將新一年度勾地表及招標出售表內52幅住宅地皮按地區及面積分布的話,當中面積逾1公頃的大型地皮則有16幅,佔3成左右,加上今內會有不少大型項目招標,如鐵路上蓋項目等,料此類地皮會吸引大型發展商競投。至於該52幅地皮中,以面積0.5公頃或以下的小型地皮最多,共有21幅,佔約4成,此類地皮正正適合小型發展商競投,在餓地已久情況下,相信會積極試勾地皮,料新一年度發展商吸納土地儲備可興建的單位數目會增加(見圖)

圖:新一年度勾地表及招標出售表內52幅住宅地皮按地區及面積分布

資料來源:地政總署

一般住宅項目由動工至落成需時,動輒長達4至5年,因此若新一年度政府悉數推出30,000至40,000個單位的土地供應,預期2016年落成量或有機會大幅飊升。若以預售樓花形式推售,最快於2至3年後可應市;不過,相信市場未必能承受此龐大供應量,並有可出現供過於求的情況。根據差餉物業估價署資料顯示,近10年平均私樓入住量約為19,200多伙,過去20年平均則為20,600多伙,即使遠至過去30年平均亦為22,400多伙。

通脹將引發利率上升 
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,現時美國仍然處於量化寬鬆的狀況,令美國之聯邦儲備達至破紀錄之1.1萬億美元之水平,遠超過雷曼兄弟倒閉前的500億美元水平,而在有機會再出現QE3的情況下,資金將進一步充裕,逐步引致通脹不斷上升。以七十年代至今的歷史數據可見,美國通脹與利率有著緊密之關係,現時消費物價指數仍低企時美國之聯邦基金利率仍未有上升之壓力,一旦通脹令指數上升,預料利率將重返上升週期;而本港利率主要受美息影響,本港業主亦必須注意息口上升而引發之影響。

綜上所述,黃錦康重申,此次財政預算案增加供應的大方向雖然是好,但不能作為長期政策,否則恐重蹈8萬5的覆轍,甚至有過之而無不及。而為了有針對性解決本港樓市供應部平衡的問題,建議應該從樓價升幅最迅猛的地區,如高鐵站沿線入手,多增加此類地區的供應,從而有的放矢,避免資源錯配,真正令本港樓市健康平穩發展。

 
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