新聞專欄
07
3月
美聯:負擔比率或低估 致「錯誤安全感」及「溫水煮蛙」效應 經絡推「全城至低」1.68%定息按揭

預算案之後,市民並未因為大幅增加未來私宅供應而放緩入市步伐,反而財案後的周末一、二手持續暢旺。美聯集團高級執行董事黃錦康表示,現時供樓負擔比率(Affordability Ratio)維持在近4成的健康水平,但如果考慮樓齡因素,負擔比率實際已升至近6成。若本港樓價進一步攀升,加上息口調頭回升的話,屆時供樓負擔有可能逼近97年逾9成的水平,呼籲廣大市民小心留意,不要因此產生錯誤的安全感(False Sense Of Security),避免出現「溫水煮蛙」的效應。



美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,根據美聯樓價走勢圖顯示,本港樓價自08年金融海嘯後重拾升軌以來,迄今已累升約66%,現時平均呎價錄得約5,557元,距97年高峰期的6,208元僅相差約一成。

劉嘉輝續謂,本港按揭息率持續低企,令供樓負擔比率相應維持近4成的低位,與97年逾9成的負擔比率相比,明顯為低。若將樓齡因素考慮在內,97年錄得6,208元呎價所選取的指標屋苑平均樓齡為10.8年,而現時的平均呎價5,557反映的平均樓齡已達19.8年。若現時同樣以10.8年的平均樓齡作計算,現時樓價實際已高達8,343元,較97年高峰時高逾3成。以平均呎價為8,343元計算,供樓負擔比率已經高近6成,較之前近4成的負擔比率高近20個百份點,遠高於健康的供樓負擔比率水平。



按息加3厘令負擔比率升逾9 
黃錦康分析,若現時樓價上升2成,即平均呎價為6,669元,較97年高峰期高約7%;若再將樓齡因素考慮在內,樓價上升2成,呎價即升至10,012元,比97年高峰時更高出逾6成。若按揭息率由現水平的2.2%,上升至5.2%,則供樓負擔比率將超過9成,直逼97年的93.2%,令樓市風險增加。黃錦康因此呼籲,市民不應因為現時低息及樓齡因素未計算在內,令供樓負擔比率續低而產生錯誤的安全感(False Sense Of Security),避免出現「溫水煮蛙」的效應。

加息預期增加定息按揭需求 
黃錦康續表示,回顧過去十年之息口走勢,於2001年,911事件嚴重影響美國經濟發展,聯儲局連環減息將美國聯邦基金利率逐步調低,利率由2001年3月的6%下滑至12月底的1.75%,低息一直持續,直至2003年,更進一步低至1%的超低息水平。2004年美國經濟走出谷底,息口預期上調的訊號響起,當時本港市場上的定息按揭計劃隨之應運而生,因應客戶面對息口上升而帶來的壓力,推出定息按揭產品回應需求。

據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示,隨著息口於2003年達到超低水平,市場人士料息口已見底,加息之預期逐漸浮現,在面對加息的預期之下,促使供樓人士紛紛由浮息按揭計劃轉投定息按揭計劃,希望鎖定利息開支。因此,定息按揭使用比例由2004年初的8.7%升至6月份的14.4%,8月份更達到15.5%的歷史高位。至2005年初,市場再度憧憬美國經濟發展條件改善,引發加息,選用定息按揭計劃的用家比例再衝上8.4%有紀錄以來第三高位,而當時反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平,即經絡按息(M-rate)則在2005年中起上升,及後升至5.5%,可見預期加息效應與市民對定息按揭的需求成正比。

近期美國經濟數據表現造好,持續多時的貨幣「量化寬鬆」有機會提早結束,令金融市場密切注視。另一方面,歐美等地紛紛作相應部署,計劃調整息口以防止通脹惡化拖垮經濟復甦步伐,令低息的環境醞釀變局。

「全港至低1.68%定息」按揭計劃
有見及此,經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,為配合市場預期利率上升的需求,特別推出「全港至低1.68%定息」優惠按揭計劃,為美聯物業及香港置業客戶提供首18個月低至1.68%定息年利率,其後按揭息率低至P*-3.1%,實際按息僅為2.15%,或拆息利率低至H+0.8%、上限P*-3%(P*為5.25%),創全城同類按揭計劃至低水平。

置業人士選用定息產品,可免除定息期內供款受利率波動的影響,而上述計劃適用於新造樓宇、二手物業及轉按業主,貸款額不少於80萬元,計劃由即日起接受申請,客戶必須在4月30日前提取按揭貸款。

表一: 「全港至低1.68%定息」計劃特色* 

  • 首18個月定息年利率1.68%
  • 其後低至P*–3.1 % 或 H+0.8%、上限P*-3%(P*為5.25%)
  • 第二年現金回贈0.1%
  • 罰息期2年
  • 適用於一、二手或轉按客戶
  • 貸款年期可長達30年

**一切條款及細則以銀行最終批核為準

 
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