新聞專欄
15
12月
美聯調查:6成受訪巿民指加息無礙置業
未來3個月住宅成交勢上萬宗 明年樓價升5%
經絡:息口上升 供樓實際影響輕微

美國繼去年尾加息,最新12月議息後再度調高息率0.25厘,合符巿場預期。美聯物業住宅部行政總裁布少明公布是日進行的「加息與置業取向調查」結果,發現6成受訪者表示美國是次加息對其置業部署影響一般至輕微,相信即使明年港息有機會跟隨美國調升,若加息幅度維持半厘之內,對本地巿民之置業及供樓負擔亦未會造成顯著影響,預計是次美國加息對樓巿的影響輕微,估計發展商重拾推盤步伐後,未來3個月(今年12月至明年2月)一二手成交量料較去年同期上升近5成至10,000宗,明年二手樓價料升5%﹗


調查:美國加息對受訪者置業部署的影響

 

調查:6成人指美國加息不礙置業部署
美國聯儲局結束12月議息會議,於香港時間今日凌晨宣布調高聯邦基金利率0.25厘,至介乎0.5至0.75厘,符合巿場預期,為繼去年12月後再次加息。當局保留「緩慢」加息的措辭,預測2017年或加息3次。為深入了解巿民加息後的最新置業意向,美聯物業夥拍經絡按揭轉介今日上午透過電話訪問形式進行問卷調查,成功收回635份問卷,美聯物業住宅部行政總裁布少明指調查結果所見,大部份被訪者認為樓價表現及經濟環境乃影響置業決定的首要因素,分別佔37%及21%,其次為樓控措施,佔20%,而息口走勢與房屋供應之影響相對次要,各佔12%及10%。
普遍被訪者認為美國是次加息對其置業部署影響一般至輕微,佔逾6成,認為沒有影響的佔17%,認為影響較大的僅佔15%。布少明解釋,明年美國會否加息仍持不確定因素,縱然特朗普曾預告會用財政政策刺激經濟,但一旦加息將使融資成本增加,對美國明年大幅加息的機會有所保留。而巿場對香港明年大幅加息的預期亦不高,大部份被訪者估計明年本港息率上升1/4厘或以下,佔逾4成,認為將加息1/2厘的佔34%,預計加3/4厘或以上的佔17%,當中亦有8%人預期港息按兵不動。布少明強調,縱然在聯繫滙率制度下,過往本港息口走勢主要取決美國加息步伐,但仍要視乎美息上升的速度及幅度。現時香港銀行體系結餘充裕,處偏高位,預期是次本港跟隨美國加息機會不大,倘明年美國大幅加息,本港方有機會跟隨美國加息步伐。

香港按息倘調升 供樓未構成顯著壓力
布少明續指,過往香港的息率長期維持低位,儘管加息周期來臨,預期在溫和加息步伐下,對置業及供樓負擔不會造成顯著壓力。調查顯示,假設本港按息由現水平上升1/4至半厘的情況下,約4成受訪者表示對其置業部署及供樓負擔影響輕微、甚至沒有影響,認為影響一般及影響較大的各佔超過3成及2成,僅少數人認為本港加息後對置業及供樓造成非常大的影響。布少明總結調查結果指出,按照現時港美息差及銀行結餘來看,本港短時間內跟隨加息的機會不高,而香港利率已維持長時間低息環境,預期未來加息幅度及步伐溫和,對業主供樓負擔未會構成顯著壓力,加上巿場已消化有關消息,料對樓市實質交投影響有限。

經絡:息口上升 供樓實際影響輕微
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,市場對於美國加息早已有心理準備,目前香港銀行結餘仍然充裕,銀行結餘近2,600億元,銀行「水浸」下,未有即時跟隨加息的壓力。雖然本港息率走勢與美息走勢息息相關,但預料除非大量資金流走,否則本港銀行亦不會即時跟隨美國加息。預期今次美國加息對本港樓市實際影響不大。

事實上,去年底美國曾加息0.25厘,但本港銀行同樣「水浸」,結果息率未有跟隨;再追溯之前的04至06年,當時美國踏入加息周期,而當年本港銀行結餘處於偏低水平,港息才跟隨上揚。雖然長遠息口仍是向上,但現時美國加息緩慢,料今次美國加息對成交及樓價影響不大。劉氏續指,預計過了明年第一季後,香港息口才有機會向上調。

 

圖:美國聯邦基金利率及香港最優惠利率

供樓負擔比率增加輕微,徘徊四成左右
以一個價值$500萬的單位,承造七成按揭,供款年期為25年,假若銀行加息25點子,將“P減”及“H加”部分上調,每月供款額僅上調數百元。(詳見下表)。加息1/4厘後,以現時私人物業家庭入息中位數$36,000計算,使用P按及H按的買家,供樓負擔分別為43.1%及42.5%,負擔比率輕微上調,反映加息對實際供樓影響不大。 即使加息0.5厘,供樓負擔仍然未超過45%。

表:息率與供款變化

P按H按
現時的供款計劃P-3.1%現時的供款計劃H+1.35%
實際利率2.15%實際利率2.01%
每月供款$15,092每月供款$14,852
供樓負擔比率41.9%供樓負擔比率40.5%
加息0.25厘加息0.25厘
供款計劃P-2.85%供款計劃H+1.6%
實際利率2.4%實際利率2.26%
每月供款$15,526$434每月供款$15,282$430
供樓負擔比率43.1%供樓負擔比率42.5%
加息0.5厘加息0.5厘
供款計劃P-2.6%供款計劃H+1.85%
實際利率2.65%實際利率2.51%
每月供款$15,967$875每月供款$15,719$867
供樓負擔比率44.3%供樓負擔比率43.6%

圖:銀行同業拆息率(月度)

90年迄今4大加息周期 樓價「兩跌兩升」
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,翻查歷年資料,自1990年至今,美國曾出現4次調升息率,而啟動加息後,當中只有兩個加息周期錄得溫和跌幅,1994至95年期間,美國加息7次,共3厘,歷時一年,本港最優惠利率累升2.5厘,面對美國急速加息,恒指由94年初至95年初急挫,其中金融及地產股尤其受壓,連帶樓市亦作出調整,美國加息期間,本港樓價跌約6%。另一次是1999至00年期間,美國加息6次,共1.75厘,歷時逾10個月,本港最優惠利率累升1.25厘,經過亞洲金融風暴的洗禮,加上美元強勢,本港陷入通縮困局。加上正值後八萬五時期,供應海量,眾多因素夾擊下,樓價進一步回落,加息期間本港樓價跌約13%。

其餘兩段加息周期樓價升勢未見受阻,2004至06年期間,美國加息17次,共4.25厘,歷時約2年,本港最優惠利率累升3厘,經歷樓價大挫,政府推出多項措施支持樓市,如停止定期賣地等。加上中央於03年推出「自由行」及CEPA後,利好本港經濟發展,失業率亦見回落。經濟好轉下,樓價重現升勢,美國加息期間,本港樓價升約13%。至於最近一次由2015年展開,美國去年加息1次,0.25厘,本港最優惠利率未有跟隨,息率持續低企,經濟平穩,加上失業率維持於低水平,對樓價有支持,2016年首11個月本港樓價先回後升,累升約5%。

表:美聯「樓價走勢圖」、香港最優惠貸款利率、美國聯邦基金利率

* 最優惠貸款利率指香港上海滙豐銀行所報的利率
美聯「樓價走勢圖」於08年至今乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數,而96至07年則以50個屋苑計算 至於90至95年資料乃根據差餉物業估價署的樓價指數推算而成。最新2016年10月尾及11月尾樓價是以美聯物業收集的成交個案所計算,屬臨時數字,日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂,另計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案

資料來源︰The Federal Reserve Board、香港金融管理局及美聯物業房地產數據及研究中心

未來3個月住宅成交勢上萬宗 近5成
劉嘉輝補充,雖然今次美國加息與去年時間相同,但最大的不同是去年加息時樓價正從高位回調,加上年初A股出現熔斷及憂慮內地經濟出現硬著陸,令加息後3個月(2015年12月至今年2月)的一二手住宅成交量(由下一個月註冊個案反映)回落至不足6,700宗水平,即平均每月少於2,300宗;然而,是次加息符合市場預期,並早已被市場消化,加上近期人民幣貶值則因美元上升所導致,反而吸引資金南下買磚頭保值。再者目前股市亦穩中向好,因此估計發展商重拾推盤步伐後,未來3個月(今年12月至明年2月)一二手成交量料較去年同期上升49.3%至10,000宗。

 圖:美國加息前後3個月本港一手私樓及二手住宅交投變化
上述包括一手私樓及二手住宅,但不包括一手公營房屋
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月成交量由之前的1個月註冊個案反映,故2016年10月成交量由2016年11月註冊數字反映, 其他月份計算方法亦如此類推,*2016年12月註冊個案尚在收集中,故2016年11月成交量為估計數字;**2016年12月至2017年2月成交量為估計數字
資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

布少明總結,是次美國加息於去年上升後再度調升,預料對樓巿的影響輕微,相信即使明年港息有機會跟隨美國調升,若加息幅度維持半厘之內,對本地巿民之置業及供樓負擔未會造成顯著影響,展望明年二手樓價料有5%升幅﹗

回上頁
按揭計算機
樓價
HK$
按揭成數
%
按揭年期
按揭利率
%
結果
按揭金額
HK$
0
按揭期數
0
首期
HK$
0
每月供款
HK$
0
更多功能
立即估價
手機應用程式

香港金鐘夏慤道18號
海富中心一座18樓1803室

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息