新聞專欄
29
6月
美聯:港回歸19年一手私樓註冊金額錄次高
經絡:內地客入市比率回升創30個月新高
英脫歐港息料低企 美聯客戶享經絡「賀回歸」慳息按揭

香港回歸祖國快將19年,回顧過去本港樓市表現反覆,並受制於不少外圍環境、房屋政策等影響。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,回歸後樓市大落大上,加上近年受制於房屋政策及3D辣招等影響,過去的回歸年(截至6月23日止)二手住宅註冊創新低,但一手私樓註冊金額錄得1,423億元,創回歸後次高水平,一二手背馳。預期發展商積極推盤,未來一手市場仍然搶佔二手購買力,續領風騷。 經絡按揭轉介營運總監張顥曦則指出,過去19年樓按息率變化亦頗大,低息環境已持續一段時間,儘管樓市辣招稅抑壓內地客在港入市比率,但根據該公司客戶分析,最新5月份內地客比例已連升3個月至10%的自2013年11月以來30個月新高水平。隨著美國加息預期因英國脫歐後降温,故預料本港低息環境持續,為慶祝本港回歸19年,經絡按揭轉介特別為美聯物業客戶提供賀回歸慳息按揭計劃,全期按息低至H+1.5%,幫助上車及換樓置業人士。

: 回歸年一手私樓註冊量及金額

 

二手創回歸以來新低 與一手背馳
      布少明稱,本港回歸已接近19年,美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,截至2016年6月23日為止,過去一年一手私樓註冊量暫錄得約13,273宗,較對上一年約18,613宗低約29%,但仍然是6年同期次高水平。而一手私樓註冊金額方面,過去一年的期內錄得約1,423億元,雖然較對上一年的1,985億元低約28%,但卻是回歸以來的次高水平。可見過去一年發展商積極推盤應市,並提供不少優惠及貼價開盤,吸納不少購買力。

反觀二手住宅市場在過去一年(截至6月23日止)合共錄得31,115宗註冊登記,較前一年的約52,693宗低出41%,註冊量為回歸以來新低水平,成交金額則錄得約1,865億元,亦下跌約38%。

 

: 回歸年二手住宅註冊量及金額

單以今年上半年(截至6月23日)計算,期內一手私樓註冊量錄得約5,183宗,二手住宅註冊量則錄得約14,722宗,均較去年上半年下跌40%,亦分別較去年下半年下跌約36%及10%。而上半年期內一手私樓註冊金額則錄得約647億元,而二手住宅註冊金額則僅錄得811億元,較去年上半年分別跌24%及46%。

 

一手搶二手情況越趨明顯 購買力流向新盤
另外,按回歸年計算,每年一手私樓註冊量佔同期一二手住宅註冊量於回歸第14年後持續上升至2015年的26.1%,而過去一年更錄得約29.9%,為過去12個回歸年最高,而且以金額計算,比率更創出高達43.3%,同樣為近12年最高,數字反映「一手搶二手」購買力的情況越趨明顯。事實上,若以今年上半年計算,上半年一手搶二手情況主要在逾千萬元註冊宗數上,例如1000萬至2000萬元一手私樓註冊僅較二手住宅少約1%,而逾2000萬元一手私樓註冊更較二手住宅高出約147%,顯示一手大額物業較二手更具優勢,購買力流向一手。

 

: 回歸年一手私樓註冊金額佔同期一二手住宅註冊金額的比率

 

經絡:上月逾八成客戶借款30
至於按揭市場方面,張顥曦指出,香港回歸19年來,本港樓按息率變化頗大,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,1998年經絡按息曾高見11.25厘,其後2010年則低見0.84厘,今年5月份最新水平為1.85厘,可見港人已享有長逾六年的超低息環境。

 

:經絡按息(M-Rate)月度走勢

由於置業成本低企,一度吸引大量內地客來港買樓,按月數據顯示,2012年10月份經絡客戶之中,有約14.5%是內地客,為2003年有紀錄以來最高。隨着樓價已由高位回落,內地客入市比例亦在過去連續3個月錄得上升,並升至今年5月份錄得的10%,亦是自2013年11月以來30個月新高水平,反映內地客入市意欲有所增加,並以一手住宅市場為主。


: 內地客入市比例

 

此外,回顧今年上半年,首5個月,經絡客戶選用的按揭成數有上升趨勢,5月客戶選用七成或以下按揭成數佔比跌至55.1%,為2008有紀錄以來新低;選用七成至九成按揭成數佔比升至35.1%的新高,反映高成數按揭計劃有一定的市場需求。至於還款年期方面,5月採用30年按揭的客戶佔比為81.5%,而3月更創出83.3%的歷史新高,反映樓價仍然處於高水平,部分業主要借30年才能通過3厘的壓力測試。另外,由於目前H按息率低至1.83厘,較P按實際息率2.15厘低,可慳0.32厘息,所以現時有逾八成業主選用H按產品。

經絡:美聯客戶「賀回歸」慳息按揭計劃
為慶祝回歸祖國19週年,經絡按揭轉介宣布特別為美聯物業客戶提供「慶回歸二重奏」慳息按揭計劃(表一),幫助二手上車客及二手換樓客輕鬆置業。凡美聯客戶透過經絡按揭轉介申請此按揭,可享全期按息低至^H+1.5%、上限鎖定為P-3.1%(P=5.25%),最長可達30年,兼享高息存款掛勾優惠,為業主慳息、鎖息兼賺息,體驗與別不同的禮遇。另外,美聯客戶亦可改為14天供款方式,全期按息低至^H+1.6%,每次供款大約是每月供款的一半,由於一年有52個星期,所以一年的還款期數為26期,隨着還款速度增加,還款年期或可因而縮短,而利息開支亦會減少。

 

經絡之「賀回歸」慳息按揭計劃特點:

  • 全期低至^H+1.5%、鎖息上限為P-3.1%(P=5.25%)
  • 特設高息存款掛勾戶口
  • 罰息期2年
  • 還款期最長可達30年

註:一切條款及細則以特約銀行/金融機構最後批核及金管局最新指引為準
^6月24日銀行公會公布之一個月同業折息HIBOR約0.23%
資料來源:經絡按揭轉介研究部

 

張顥曦表示,是次特別針對二手上車客及二手換樓客需要,推出「賀回歸」慳息按揭計劃,讓業主可享全期最抵按息低至^H+1.5%,即實際息率為1.73厘。舉例說明,若與P按計劃比較,以100萬元按揭額計算,還款期30年(即360期),P按業主首年利息支出為$21,264,而採用該計劃的業主,首年利息開支為$17,097,一年節省高逾$4,000。

 

以100萬元按揭額、還款期30年(360期)計算:

 

市場上一般浮息計劃

「賀回歸」
慳息按揭計劃

 

P按計劃

H按計劃

按揭計劃

全期 *P-3.1%

全期^H+1.6%
、鎖息上限P-3.1%

全期^H+1.5%
、鎖息上限P-3.1%

實際按息

2.15%

1.83%

1.73%

每期供款額

$3,772

$3,612

$3,563

首年利息支出

$21,264

$18,089

$17,097

首年利息支出比較

 

 

節省高達
$4,167 / 20%

註:一切條款及細則以特約銀行/金融機構最後批核及金管局最新指引為準
^6月24日銀行公會公布之一個月同業折息HIBOR約0.23%
*P=5.25%

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