新聞專欄
26
4月
美聯:定息按揭須成熟 免市民百上加斤
美聯港置客戶尊享 經絡首推「全城至抵定息計劃」

美聯集團副主席黃錦康表示,美聯集團早前率先向市民提出「息口上升對樓市影響」之忠告,各大銀行近期亦一如所料陸續上調按揭息率。由於現在樓價處於高位,若息口進一步向上,市民將面臨雙重的風險,較97年至03年樓價跌、息口跌的「雙跌」時期更為嚴峻。故美聯集團除夥拍經絡按揭推出全城最適時之銀行按揭計劃之外,更呼籲政府建立成熟的定息市場,從而令樓市長遠穩定健康發展。

現時「雙重風險」較97-03年「雙跌」更嚴峻
黃錦康續謂,香港一直以來以浮息主導市場,根據金融管理局資料顯示,從04年到現在,浮息按揭選用比率高達99.8%,而定息按揭只佔0.2%。而根據美聯物業資料研究部統計1990年至2009年二十年間平均按息約為6.83%,較現時的約2.2%為高。假設按揭貸款為200萬元,還款期20年,以98年按息為11.25%計算,每月供款約2萬元,但其後按息持續回落,而若以02年初的2.625%計算,則每月供款約1萬元,不僅較高峰時期少約5成,就算和20年(1990年至2009年)平均按息6.83%比較,亦少約30%。而現時按息若為2.2%,每月供款約10,308元,與02年初水平相若。如息口向上,加上現在樓價處於高位,則市民將面臨「雙重風險高」,較97年至03年樓價跌、息口跌的「雙跌」的局面更為嚴峻。

圖:按揭利率與美聯「樓價走勢圖」

美國逾8成為定息按揭
而參考美國的按揭市場,黃錦康指出,根據FHFA(Federal Housing Finance Agency)資料顯示,從1990年至2011年,美國按揭市場主要以定息按揭為主。其中於去年底,30年定息按揭計劃佔77.1%,加上佔6%的15年定息按揭計劃,即是有超過8成市場按揭為定息按揭,與香港市場迥異。其原因在於美國有較為成熟的按揭市場,其發展完善的長期債券市場有利於息口上升時將按揭人的風險分散;而香港缺乏該類機制,故美聯集團將夥拍經絡按揭推出全城最適時之銀行按揭計劃,並呼籲政府建立成熟的定息市場,從而令樓市長遠穩定健康。

圖:美國超過8成選用定息按揭

息口趨升 定息按揭需求殷切
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,經絡按揭轉介研究部日前以電話訪問形式進行本年度首份問卷調查,並成功收回227份問卷,調查結果顯示,當中有超過九成(92%)受訪者認為今年按揭息口仍會繼續上升。調查亦發現,高近八成(79%)受訪者認為,如果按揭息口上升,而定息計劃可以避免息口上升的風險,會考慮使用定息計劃。

:超過九成(92%)受訪者認為今年按揭息口仍會繼續上升

: 高近八成(79%)受訪者認為按揭息口上升,會考慮使用定息計劃

經絡首推「全城至抵定息計劃」
另外,經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示,為配合市場預期按揭利率上升的需求,特別為美聯物業及香港置業的客戶推出「全城至抵定息計劃」,定息水平由最低2.3%至2.38%不等。選用上述計劃的客戶可享首36個月定息年利率優惠,其後按揭息率低至P*-3.1%或H+0.8%、上限P*-2.9%(P*為5.25%),罰息期3年。

張顥曦續指,上述計劃適用於新造樓宇、二手物業及轉按業主,按揭成數可高達樓宇估值之90%,按揭貸款年期可長達30年,指定計劃更可享現金回贈及旅遊禮券優惠,計劃由即日起接受申請,客戶必須在指定日期前提取按揭貸款,名額有限,先到先得。

復活節二手交投較同期下跌
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,事實上,息口存在上升壓力令樓市觀望氣氛加劇。根據美聯分行統計,十大屋苑於剛剛過去的復活節長假期錄得約49宗成交,為08年以來同期新低,更較09年的復活節長假錄得的103宗減少約52%。

而35大屋苑方面復活節假期一周成交量亦錄得約110宗,較去年的196宗下跌約44%,數字亦創03年後新低。

圖:35屋苑復活節假期一周成交量110

 
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