新聞專欄
22
3月
美國退市循序漸進 加息走勢明朗化 樓價調整抵消加息支出 市民供樓負擔變化輕微

美國聯儲局公佈議息結果,維持聯邦基金利率0至0.25厘不變,不過宣佈4月起進一步削減買債規模100億美元至550億美元。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,美國聯儲局再減少買債規模及步伐有序,計劃在今年秋季結束,並於計劃結束半年後開始加息,換言之最快有機會於明年春季加息,息口走勢漸趨明朗。近月已有不少國家相繼加息,相信本港息口走勢亦會跟隨逐步回歸正常,料今年下半年的加息壓力將會浮現。儘管如此,鑑於樓價出現調整,因此即使加息,互相抵消之下,市民供樓負擔變化僅輕微影響。

劉圓圓指出,美國聯儲局自去年底起三度宣佈減少買債,一如市場預期,減債規模及步伐漸進有序,本港未見資金大量流走,近月銀行體系結餘仍穩守1,600億元水平。另外,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於2月份錄得2.02%,按月下跌0.04%,上述兩項指標反映美國減債對本港市場的沖擊有限,現時按息未見上升壓力,預期加息壓力會隨著美國買債計劃在秋季結束後轉趨明顯。

對於置業人士而言,加息無疑增加全期利息支出,不過樓價自去年起出現調整,入市成本變相減少,在此消彼長之下,供樓負擔變化不大,亦無須過於憂慮。舉例:(A) 購買一個價值300萬元的物業,採用七成按揭,還款25年,以現時P按實際按息2.15厘計算,每月按揭供款9,055元,比較首季公佈之家庭入息中位數30,400元,供樓負擔比率為29.8%。但樓價由去年2月份至今累計跌幅達4.3%,今年調整勢頭延續,惟全年調整幅度不會很大,預期跌幅約一成,(B)以此計算,即使按息增加1厘至3.15厘,每月按揭供款為9,111元,與上述情況比較,相差只有56,而供樓負擔比率亦不超過三成,每月供樓開支僅輕微增加。

舉例:

 

(A)現時
(B) 假設:樓價10%,  按息1

物業價值(元)

3,000,000
2,700,000

按揭成數(%)

70
70

還款期數

300
300

按息(%)

2.15
3.15

借款金額(元)

2,100,000
1,890,000

每月供款(元)

9,055
9,111

全期利息(元)

616,528
843,223

供樓負擔比率(%)

29.80%
30.00%
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