新聞專欄
19
9月
美國結束買債在即 加息預期升溫 經絡:逾六成業主預期樓價上升 一半業主接受加息超過50點子 一手帶動按揭增長 料全年新取用按揭貸款額增至2,010億元

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出,2008年9月15日美國投資銀行雷曼兄弟公司宣佈破產,引發金融海嘯,其後美國推出量化寬鬆措施,資金充斥市場,促使本港低息環境歷時長達多年。美國聯儲局本月議息會議後宣佈再削減買債規模100億美元,並有機會於10月結束買債,市場憧憬息口再次出現變化,有見及此,經絡特別訪問328名業主,以了解加息對業主的影響以及對樓市最新取態。

超過九成業主對後市樂觀  與年初悲觀情緒相反
調查結果發現,有62%受訪業主預期樓價走勢上升,而預期樓價平穩的則佔35%,僅3%受訪者認為樓價向下(圖一),反映超過九成人對後市感到樂觀。值得注意,經絡今年一月份曾進行相同調查,當時有51%受訪者預期樓價走勢平穩,而預期樓價會下跌的受訪者則佔39%,只有餘下的一成人認為樓價向上,可見與年初時比較,業主對後市的取態大相逕庭。

一半受訪者認為加息50點子以上合理及可負擔
另外,有五成業主認為最影響入市決定的因素是樓控措施(圖二),其次為房屋供應,佔30%,至於息口走勢則排最尾,只有20%;對比今年初的調查,樓控措施仍然是最影響入市因素,不過息口走勢影響則當時由31%回落11個百分點,由此可見,加息對市場影響力下降。即使加息週期重臨,有50%業主認為按息上升50點子以下仍屬合理及可負擔,其次認為加息50點子至1厘合理及可負擔的佔33%,另外亦有12%認為加息1至2厘合理及可負擔,餘下5%業主認為加息2厘以上合理及可負擔 (圖三),換言之亦有一半業主可承受加息超過50點子,可見業主對加息具有一定的抵禦力。

48%受訪者最希望政府放寬3D
調查亦發現,儘管政府前早已放寬雙倍印花稅,但48%受訪者仍最希望政府放寬3D稅(圖四),其次為放寬按揭借貸成數,佔31%,而希望放寬壓力測試力度的則佔21%,整體與年初時調查的比例相若。究其原因,現時樓市以本地用家市場為主,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,8月份的按揭貸款申請人當中,超過九成置業為自住用途,投資者比例僅佔2.7%。在3D稅的影響下,內地客的購買力明顯轉弱,從經絡數據可見,8月份內地客佔整體按揭市場比例跌至4%,創2010年1月後的四年半新低(圖五),鑑於買家印花稅(BSD)的限制,已連續九個月維持單位數,至於今年首8個月,內地客佔比亦只有7.1%。雖然早前政府適度放寬3D稅的雙倍印花稅(DSD),但措施僅微調而並非完全撤銷,故只有少部份本地用家受惠,至於額外印花稅(SSD),則持續為買家帶來入市的心理壓力,整體而言,3D稅對本地用家入市的意欲仍然存在很大的影響力。
本港加息步伐料較落後  按息上落波幅少於50點子
劉氏指,美國今年七度減少買債逐步退市,雖然市場憧憬加息,但對加息預期的影響力逐漸下降,即使美國年內結束量化寬鬆,聯儲局很大機會不會即時加息,料最快2015年才啟動加息。回顧上次加息週期,美國於2004年至2006年期間連續17次加息,兩年累計加息達4.25厘,期間本港最優惠按揭利率跟隨調整13次,累計加息達3厘,以此計算,平均每次調整幅度不多於25點子,相信未來本港按息上調的步伐亦循序漸進,料整體加息時間、幅度及速度滯後於美國。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新按息水平之經絡按息(M-Rate)於8月份錄得1.95%,不但連續五個月不足2%,更創三年新低(圖六),現時申請按揭需要通過壓力測試,業主有足夠的緩衝空間抵禦加息,相信加息週期重臨,首階段每次加息幅度不多於25點子,整體按息上落波幅少於50點子,對業主的供款負擔影響有限,不會對樓市構成巨大衝擊。

負按揭利率歷時四年  按揭史上最長
劉氏認為,市場普遍預期按息上升,樓價有機會出現下跌,不過歷史數據反映,上述反比關係並非必然,因為通脹影響實際息口走勢。本港目前的按息處於甚低水平,從經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)可見,撇除2012年7月本港通脹率驟降至1.6%因素,經絡實際按息由2010年2月至今仍處於負按息利率水平。今年7月份負按揭利率進一步降至負2.03%,負按揭利率時期已持續達四年半,為按揭史上最長紀錄(圖七), 以往每逢有負按揭利率出現,二手住宅平均呎價普遍錄得顯著增長,因為高通脹抵銷了利息方面的支出,按揭貸款儼如零息借貸,有利置業人士入市。預期本港通脹將持續,負按揭利率時期或延續至明年,支持樓價平穩發展。

銀行結餘逾2,000億元  資金充裕未具加息條件
由於加息步伐將取決於資金流動性,美國逐步退市,難免影響市場資金流向,2008年金融海嘯期間,本港銀行結餘突破1,000億元關口,最高一度升至3,180億元高位,當時經絡按息由3厘水平回落至不足1厘的歷史低位。現時市場資金仍然充裕,從金管局數據可見,本港銀行體系結餘今年突破2,000億元關口,8月份更按月增加176億元至2,392億元,創20個月新高(圖八),反映市場資金仍然相當充裕,未出現撤資潮,相信短期內銀行體系結餘跌至千億元以下水平的可能性較低,相信本港今年仍未具加息的迫切性。
       
料2014年全年新取用按揭貸款額增長近三成至2,010億元
2014年發展商積極推售新盤及貸尾單位,一手按揭表現大勇,今年首七個月新批按揭貸款宗數及金額錄得47,906宗及1,478億元,貸款金額已超越去年同期的1,247億元,增幅達18.6%,當中新批按揭貸款涉及一手物業按揭跑贏大市,首七個月的貸款金額累計錄得393億元,接近400億元,創2003年有紀錄以來同期新高,而二手物業按揭貸款金額,累計則錄得只有864億元,兩者差距持續收窄。至於今年首七個月新取用按揭貸款宗數及金額累計錄得35,489宗及1,057億元,與去年同期的37,507宗及1,011億元比較,貸款金額率先超越去年水平,貸款宗數仍相差2,018宗。由於新一輪的新盤推售潮即將掀起序幕,加上不乏新盤年底前陸續上會,一手按揭存在很大的增長空間,帶動全年新取用按揭貸款金額及宗數可同步錄得正增長,預期2014年全年新取用按揭貸款額升幅近三成,不但重返2,000億元以上水平,甚至挑戰2,010億元創三年新高(圖九)。

 (圖一)

(圖二)

(圖三)

(圖四)

(圖五)

(圖六)

(圖七)

(圖八)

(圖九)

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