新聞專欄
26
4月
美加息步伐緩慢 港樓市成交過低
經絡:建議政府放寬樓按措施 料接近六成買家可受惠

去年香港樓價先升後跌,由高位計算,至今累積跌幅超過一成,同時近月整體物業成交及按揭貸款數字均屢創新低。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據,今年首季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季下跌5.6%,重返二○一四年底水平;去年首季整體物業註冊量22,581宗,即每月整體物業註冊平均數為7,527宗,較一四年同期的4,663宗增加61.4%,但今年首季每月平均數卻只錄得2,953宗(圖一),較去年減少60.8%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,樓價持續調整,雖然發展商增加優惠推盤,二手業主亦擴大議價空間,惟樓控措施及壓力測試要求仍阻礙不少買家入市,政府應考慮開始逐步放寬樓市逆周期措施,以免樓市流轉過慢而不健康。

圖一

 

今年首2個月按揭數字創4年新低
劉氏續稱,金管局自○九年起推出逆週期措施(如收緊按揭成數、調整供款與收入比率等),旨在為過熱的樓市帶來逆向發展,並提升銀行風險管理及承受衝擊的能力,以確保銀行和金融體系穩定。直到近月,樓價已經開始下跌,惟成交量仍未見改善。根據金管局住宅按揭調查數據,今年2月按揭貸款申請按月減少1,571宗至4,869宗,創九八年六月有紀錄以來新低,而且首次跌穿5,000宗水平。總結今年首2個月,新取用按揭貸款額累計錄得230.18億元及7,200宗,較去年同期的373.83億元及11,589宗,分別大減38.4%及37.9% (圖二),而首2個月新批按揭貸款額累計按年大減50.3%至283.52億元,宗數亦跌50.2%至8,594宗。

圖二

 

建議1:放寬印花稅階梯
目前首次置業及樓換樓人士,購買200萬元以下物業的印花稅為100元,建議將此準則,擴展至500萬元以下物業,有助上車客入市,預計可助近六成買家受惠。根據經絡按揭轉介研究部數據,三月購買500萬元或以下物業買家佔整體市場比例為58%,而500萬至1,000萬元或以下物業買家佔比已回落至34%,反映隨着樓價下跌,細價物業開始重新成為市場主流(圖三)

圖三

 

建議2:下調壓力測試至2厘
去年底美國聯儲局加息0.25厘,至今仍未再進一步上調利率,加息步伐緩慢,而且歐洲量化寬鬆政策(QE)與美國量化緊縮政策(QT)背道而馳,相信美國加息幅度有限,建議將貸款人的3厘壓力測試機制放寬至2厘,即一三年新措施前水平。參考以往即使美國聯儲局加息,香港大部份時間沒有即時跟隨,而且幅度較少,例如最近一次加息週期(2004至2006年),香港延後9個月才加息,至於美國連續17次加息,累計加息4.25厘,期內香港最優惠按揭利率僅調整13次,累計加息3厘,以此推算,平均每次調整幅度不多於25點子(圖四)

圖四

 

例子:放寬印花稅及下調壓力測試
舉例說明,490萬元物業承造六成按揭,以還款期30年、實際按息2.15厘計算,每月還款11,089元,全期利息1,051,920元。於壓力測試下,假設按息上升3%,每月入息要求26,755元,但若壓力測試放寬至假設按息上升2%,每月入息要求將降低2937元或11%至23,818元。另外,貸款人為首次置人士,490萬元物業需付樓價3%的印花稅,即147,000元,但若將購買200萬元以下物業印花稅為100元之準則,擴展至500萬元以下物業,印花稅將降低146,900元或99.9%至100元 (圖五)

圖五

資料來源:經絡按揭轉介研究部

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