新聞專欄
22
12月
美加息幅度符預期 展望明年按市平穩
歐美貨幣政策分化隱憂 港樓市將現「價跌量升」
 經絡:預測2016年全年新取用按揭貸款回落至2,506億元

2015年香港二手住宅呎價突破萬關,年內創出歷史高位,惟成交量持續萎縮。早前,美國宣布加息0.25厘,終結7年的零息時代,而本港一二手樓市表現兩極,置業人士對後市取態變得更審慎,令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成,但仍創5年新高。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓展望明年,樓市調整需時,發展商推盤步伐依然進取,一手供應增加,銀行續以多元化按揭計劃及優惠,爭取新盤按揭市場份額,競爭不減之下,策略上要多花心思。

劉氏認為,市場關注美國聯儲局的加息步伐,是次加息幅度符合預期,料已被市場消化,相信2016年香港按揭利率有機會突破3厘,而在金管局由2009年開始推出的逆周期監管措施及其後的一連串「辣招」下,業主的供樓負擔仍處於合理水平,香港經濟基本因素良好,按揭貸款仍可平穩發展,預期2016年全年新取用按揭貸款額將微跌至2,506億元,以反映樓價的輕微調整(圖一)

圖一

 

一手破紀錄佔近60%成主流  料明年樓市出現「價跌量升」
回顧2015年,港股大幅波動,樓市亦如坐過山車,8月份二手住宅平均呎價創下10,970元的新高,惟9月份樓價轉升為跌,終止了連續18個月的升勢。雖然政府於2月及3月進一步收緊按揭,一度凍結市場購買力,不過下半年新盤均以高成數一按吸客,為樓市重新注入動力,新取用及新批貸款額續勝去年,當中一手表現更較二手為佳。

根據金管局住宅按揭調查數據顯示,總結2015年首10個月,新取用按揭貸款額累計仍達2,153億元,涉及64,895宗,與去年同期的1,710億元及56,427宗比較,分別增加25.9%及15%,創同期的4年新高。至於首10個月新批按揭貸款額累計亦錄得2,536億元,較去年同期的2,302億元增加10.2%,其中一手按揭貸款累計錄得665億元,較去年同期的610億元升9%,而二手按揭貸款累計亦錄得1,392億元,較去年同期的1,345億元升3.5%;惟宗數方面則出現一手升二手跌的情況,首10個月一手按揭升14.6%至15,100宗,而二手按揭跌7.5%至41,442宗。

從經絡按揭轉介研究部數字可見,一二手物業佔市場比例出現逆轉,2015年第4季一手物業佔比急升至57.8%,二手物業佔比則跌至42.2%,為2003年有紀錄以來首次出現一手比例超越二手的局面,原因之一是發展商推盤策略得宜,在高成數一按、減價及加佣下,成功搶去市場購買力,再加上二手業主持貨能力強,普遍減價空間有限,令市場呈拉鋸局面(圖二)。展望2016年,劉氏預期,二手業主略為擴大議價空間,樓價自2015年9月起調整,明年整體料有約10%的輕微跌幅;一手供應將延續今年底的熾熱氣氛,多區大盤供應增加,兩方面均支持樓市成交量上升、出現「價跌量升」的情況,在政府不「撤辣」及二手業主持貨能力強之下,一二手比例差距仍會持續拉闊。

圖二

 

美國加息按部就班  整體加幅少於2厘
美國聯儲局加息0.25厘,將聯邦基金利率目標範圍由0至0.25厘,上調至介乎0.25至0.5厘,為長達7年的近零息週期劃上句號,更是2006年以來首次加息行動,符合市場預期(圖三)。參考以往即使美國聯儲局加息,香港大部份時間沒有即時跟隨,而且幅度較少,例如最近一次加息週期(2004至2006年),香港延後9個月才加息,至於美國連續17次加息,累計加息4.25厘,期內香港最優惠按揭利率僅調整13次,累計加息3厘,以此推算,平均每次調整幅度不多於25點子。

若然參考再前一次加息週期(1999至2000年),雖然香港僅延後2個月加息,幅度亦只較美國少0.5厘,但當時本港銀行體系結餘只有10多億元,反映資金成本明顯較高,與目前高逾3,900億元的情況並不一樣。劉氏相信,2016年香港上調按息的步伐將循序漸進,預期最快要到第2季才會啟動加息,而且初期加息幅度不會太大,首階段每次加息不多於25點子,而整個加息周期的增幅亦會在2厘之內。鑑於現時新申請按揭,貸款人需要通過加息3厘的壓力測試機制,明年息口微調對業主供樓負擔的影響有限,相信不會對樓市構成巨大衝擊。

圖三

 

另一方面,香港最優惠利率(P)由2006年的8厘水平,持續下調至2008年11月的5厘水平,並一直維持了逾7年至今,隨着美國重新步入加息週期,香港按息亦需逐步正常化。從經絡按揭轉介研究部數字可見,以目前P按實際按息為2.15厘、美聯樓價走勢圖公布之2015年11月份平均建築面積呎價8,346元、單位面積500呎、7成按揭及樓按供款期為20年計算,市民每月供樓負擔比率42.8%,若持續加息1.85厘到4厘,負擔比率才會超越5成,即金管局對首次置業人士的供款入息比率上限(圖四)

圖四

 

歐美貨幣政策分化隱憂  展望明年按市平穩發展
中國經濟增長速度放緩,人民銀行由2014年11月開始6次減息及5次降準;歐元區經濟持續低迷及通縮風險加大,2015年12月歐洲央行將隔夜存款利率由原來的-0.2%,下調至-0.3%,並將量化寬鬆政策(Quantitative easing/QE)的截止期限由原來的2016年9月,延長至2017年3月或更長時間。歐洲QE與美國量化緊縮政策(Quantitative tightening/QT)背道而馳,令市場憂慮歐美貨幣政策的分化,將引致大量資金於市場流竄,為全球經濟帶來風險(圖五)。根據經絡按揭轉介研究部、金管局、人行及歐央行數據,以往歐洲及美國息口週期也有一定的差距,目前歐洲QE規模仍是「雷聲大雨點小」,加上美國提出最寬鬆的緊縮(Loosest tightening),幣策背馳程度暫時未算明顯。

圖五

美國利率上升趨勢、日本及歐洲經濟低迷,以及中國增長速度放緩,均對香港不同行業造成壓力,惟香港經濟基本面仍良好,2015年第3季失業率為3.3%,遠低於2009年的高位5.5%;而銀行體系結餘逾3,900億元,香港銀行同業拆息(HIBOR)處於0.22厘的低水平,除非資金抽走,HIBOR短期大幅抽升機會不大。目前H按實際按息僅1.92厘,而且不少採用P按作封頂位,有助鎖定加息幅度,故今年10月份仍吸引近八成業主採用。

劉氏表示,銀行相繼推出更優惠的定息按揭計劃吸客,2015年9月份其使用比例升至3.9%的近十年新高,預期2016年定按計劃使用比例再破紀錄,料見5%或以上,惟H按計劃仍是最多人採用。根據經絡按揭轉介研究部數據,2015年(截至11月)扣除本港通脹率後的經絡實際按息(Real M-rate)為-1.14%,已連續近六年處於負按揭利率時期(圖六)。以此推算,即使2016年香港上調按息,令Real M-rate重返正數,按息相比以往仍屬偏低水平,料按揭貸款可平穩發展,預期全年新取用按揭貸款額微跌至2,506億元,反映樓價的輕微調整。

 

圖六

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