新聞專欄
25
1月
綠悠雅苑及二手居屋申請人宜先比較後入市

房委會早前接受合資格的白表人士申請購買未補地價的二手居屋,申請人更可同時申請房協位於青衣的「置安心」項目綠悠雅苑。由於房委會與房協設有「通報機制」,故買家在簽署綠悠雅苑的臨時買賣合約後,將自動被剔出白表免補地價名單,在二選其一的大前提下,有興趣的人士宜先從多方面比較兩類單位,及衡量個人負擔能力和需要而再作入市決定。

首先,買家必須留意兩類單位在按揭申請上的不同安排。二手居屋的買家可獲指定銀行提供按揭優惠,而房委會在一般正常情況下可為合資格買家提供九成按揭擔保,換言之買家只需支付一成首期,上車壓力大減。

至於綠悠雅苑的買家即使符合買樓資格,是否可以獲批九成按揭,最終的審批仍有待銀行決定,而房協亦已在申請表格內列明有關的免責條款。值得注意,綠悠雅苑屬遠期樓花項目,於2015年才收樓,買家必須評估將來的供樓負擔,避免一旦最終未能獲銀行承造足夠按揭貸款而要承受「撻訂」風險,損失於今年繳付的一成首期。

與此同時,由於單位估價及息率會隨時間變化,一旦至2015年市況逆轉,樓價下調,銀行會為單位重新估價,如估價不足,綠悠雅苑的買家有可能要自行補回差價。再者,屆時息口亦有回升可能,因此需同時衡量估價不足和息率有機會調整的風險。

除了實際的供款問題外,現時全港約有25萬個尚未補地價的二手居屋單位可供選擇,不論地區、單位總數及間隔選擇之多亦遠勝於位處青衣,只提供988個共三種間隔單位的綠悠雅苑,但後者簇新,則適合偏好「住新樓」的買家。

至於有意於短期內轉讓的買家,更需注意兩類單位的轉售限制。二手居屋只被限制兩年內不可未補地價出售單位;而綠悠雅苑的買家除非取得房協同意,否則由2015年收樓後五年,買家不可自由轉讓物業,待五年過後還要向政府補回地價,才可在公開市場出租或轉讓,轉讓彈性較二手居屋為低,較適合打算長期持有單位自住的人士。

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