新聞專欄
06
7月
經絡:按揭息率指數(MMI)低見1.73厘
屬六年來的低位

2017年上半年本港樓市交投氣氛熾熱,雖然在金管局針對內評法,而對銀行新造住宅按揭貸款的「風險權重」下限由15%提高至25%,繼而龍頭銀行率先帶頭上調H按息至H+1.4%,但銀行仍繼續爭取按揭市場,推出愈來愈趨多元化的按揭計劃。經絡按揭轉介市場總監師劉圓圓表示,受到銀行輕微上調H按息的影響,經絡按揭息率指數MMI (即反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平),6月份最新按揭息率報1.73,較5月的按揭息率指數僅升3點子。 (見圖一)劉圓圓指出,MMI貼近1.7%水平,是近六年的低位,反映目前大部分供款人士以至新造按揭客戶,平均可承造歷史低息水平。兩年前普遍供款人士使用的是H+1.7%計劃,相比現時H+1.4%甚至1.28%,有顯著的息差,而最新MMI亦較去年同期的1.84%低,可見銀行上調「H加」部分對實際按息影響有限,預計下半年本港銀行加息,按息將維持於2% – 2.5%之低息水平,料繼續利好樓市交投。

 

劉續指,現時市場上的低息按揭計劃,包括全期P-3.1%(P為5.25%),以及全期H+1.4%,鎖定上限P-3%,同時可兼享高至1.6%之現金回贈,供款期更可長達30年,優惠條件極具競爭力。劉圓圓表示,置業人士選用按揭計劃時,一般以按息為首要考慮因素,雖然H按息的「H加」部分由1.28%上調至1.4%,但銀行的按揭優惠陸續多元化,置業人士可透過慎選按揭計劃,從而達至減息效果,她指善用存款掛勾戶口即Mortgage link戶口,可減少利息支出,實際供款利率會因而減低,假設一個價值六百萬元的單位,買家承造七成按揭,借貸420萬元,還款期為三十年,H按實際息率為1.86%,每月供款$15,232,全期按揭利息支出為$1,283,090,如同時在Mortgage link戶口每月存款5000元,全期儲蓄利息收入$312,863,將全期按揭利息支出扣減全期儲蓄利息收入,全期利息支出減少至$970,227,可節省24%的l利息支出,全期的按揭息率減至1.4%,明顯帶來減息及慳錢效果。(詳見表一)美國今年仍然有機會加息,預計本港息口亦可能會調整,在加息週期下,存款掛勾按揭計劃對買家有一定的吸引力。


(圖一)

(表一)

 

存款掛勾戶口

一般按揭計劃

 

每月按揭供款額

$15,232

$15,232

 

全期按揭利息支出

$1,283,090

$1,283,090

 

全期儲蓄利息收入

$312,863

$0

 

全期純利息支出

$970,227

$1,283,090

 

節省

$312,863

 

節省24%利息支出

實際按揭利率

1.406%

 

 

 

 

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