新聞專欄
22
9月
經絡調查:六成市民認為加息無阻入市 本港銀行未有即時加息的迫切性 樓價全年料保持高單位數增長
2015年全年新取用按揭貸款額料增24%至2,649億元

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為,08年金融海嘯至今事隔7年,美國早已結束量化寬鬆措施,預期息口正常化過程將無可避免。有見及此,經絡特別在(19/9)議息結果公佈後,同時透過電話及互聯網方式進行全面的問卷調查,以了解加息對市民置業的影響及對樓市的最新取態。是次調查成功收回322份問卷,結果發現,雖然樓控措施仍然是影響置業最主要因素,不過市民對息口走勢的關注度日漸提升,儘管如此,有六成受訪者認為即使今年內加息25至50點子,亦不足以左右入市決定(圖一),反映市民對於加息有不俗防守能力。

聯儲局上週議息會議宣佈維持息率不變,雖然尚未啟動加息,不過加息陰霾濃罩市場及外圍股市波動,影響買家入市信心,料第四季按揭市場交投步伐放緩,但2015年全年新取用按揭貸款額仍有24%增長,相信可達2,649億元,涉及宗數則僅升8%至75,390宗。

(圖一)

市民取態由樂觀轉趨審慎    47%受訪者預期今年樓價平穩

調查亦顯示,有47%受訪者預期今年樓價走勢平穩,佔最多數,其次認為樓價下跌的佔28%,而預期樓價上升的則佔25% (表二)。值得注意,經絡去年同期亦曾進行相同調查,當時預期樓價上升的受訪者佔比達62%,佔受訪人數逾六成,其餘35%預期樓價走勢平穩,只有餘下的3%認為樓價下跌。今年認為本港樓價尚有上升空間的市民大幅下降37個百分點,相信樓價會下跌的則大升25個百分點,反映普遍市民預期樓價有調整空間,對後市的取態由樂觀轉趨審慎。

(表二) 與去年同期進行之問卷調查比較

加息影響入市決定因素增加    54%市民認為加息50點子以下合理
另外,有39%市民認為樓控措施是最影響入市決定的因素,其次為房屋供應,佔28%,至於息口走勢則佔25%,其餘通脹因素佔最少,只有8%,對比去年同期調查,樓控措施影響力雖然已按年下跌9個百分點,但仍然是最影響入市因素,因為有67%受訪者認為,如果政府放寬樓控措施,將會加快入市步伐;相反,加息對市場的影響力逐漸受關注,佔比由當時的19%增加6個百分點。儘管加息週期即將重臨,有54%業主仍然認為加息50點子以下屬合理水平,其次認為加息50點子至1厘合理的佔31%,另外亦有13%認為加息1至2厘合理,僅2%業主認為加息2厘以上合理,換言之共有46%市民可承受加息超過50點子的壓力。

本港銀行未有即時加息的迫切性
劉圓圓認為,自從聯儲局於2014年10月宣佈結束買債,息口走勢逐漸明朗化,不過相信香港有條件落後於美國加息。因為回顧2004年至2006年加息週期,美國兩年內加息17次,累計加息4.25厘,即平均加息幅度為25點子,反映是次美國加息幅度符合預期。至於上次加息週期本港最優惠按揭利率只跟隨調整13次,累計加息達3厘,平均每次調整幅度不多於25點子,反映本港按息上調步伐不一定與美國同步。而且金管局自9月1日以來數度向市場注入港元,令9月23日的本港銀行體系結餘總額增至3,400億元,再創歷史新高,故相信在資金充裕的情況下,借款成本仍欠缺上升壓力,故未有即時加息的迫切性。

資金流向決定按揭產品變化
以往本港息口走勢主要取決於美國加息步伐,尤其2004年至2008年期間,本港採用P按計劃的業主佔最多數,使用比例曾高達98.6%,一旦美國加息,本港最優惠利率(Prime Rate)跟隨美國聯邦基金利率調整,以最優惠利率為基礎的P按計劃亦會相應調整,令P按計劃的吸引力大降。

 

不過金融海嘯過後,資金泛濫,銀行相繼推出具有競爭力的 H按計劃,現時已成為市場上的主流產品,由於兼備低息週期慳息及加息週期有效封頂功能,故使用比例節節上升,2014年至今已連續13個月保持逾八成的高水平使用量,最新使用量更高達84.5%。因此如果銀行體系結餘資金短期內流走速度加快,以致本港銀行體系結餘急跌,出現資金緊張情況,屆時對資金流向敏感度較高的同業拆息(Hibor Rate)會較最優惠利率(Prime Rate)率先回升,換言之逾八成採用與同業拆息(Hibor Rate) 掛勾的H按計劃業主的每月供款會即時增加,將削弱H按計劃的競爭力。

儘管如此,在銀行體系結餘高企的情況下,銀行資金成本暫未有上升壓力,相信本港有條件落後於美國加息,料同業拆息持續徘徊於低位。除非短期內有大量資金急速流出本港市場,導致銀行體系結餘急跌至1,000億元以下水平,令拆息大幅抽升,促使貸款資金成本及業主供樓負擔顯著增加,否則對整體樓市衝擊有限,相信銀行今年將會加大力度推廣較具競爭力的H按計劃,吸引業主鎖定低息尾班車,料全年H按計劃使用比例可保持領先地位。

至於定息按揭計劃,7月份使用比例終於有零的突破,不但微升至1.3%,更創兩年新高,8月中旬有大型銀行宣佈重推定息按揭計劃,再度引起市場關注,不排除其他銀行會於年內相應跟隨推出同類型計劃,令市場競爭更為激烈。

負按揭利率支持   料樓價全年保持高單位數增長
另外,雖然利率不是影響樓價唯一因素,但樓價與利率息息相關,尤其是通脹年代,負按揭利率支持樓價穩步上揚。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,今年截至8月份,本港按揭利率仍持續低於通脹率,經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)由2010年至今仍處於負按息利率水平,為按揭史上最長紀錄,最新經絡實質按息仍處於負1.41%(圖二),負按揭利率時期已持續達六年,除非按揭利率升超過1.41%,或者通縮重臨,導致負按揭利率時代結束,重返正按揭利率週期,否則全年樓價仍有支持,並可保持高單位數增長。

 (圖二)

劉圓圓相信,年底前本港低息環境持續,「經絡按息」料於2厘至2.15厘窄幅徘徊,雖然本港有條件落後美國加息,不過息口正常化過程無可避免。現時新盤銷售如火如荼,加上不乏新盤已屆入伙期,在預期本港明年加息機會增加的大前提下,將刺激業主趕及今年搭上低息尾班車,以鎖定低息供款,故維持2015年全年新取用按揭貸款額可達2,649億元預測,較去年全年增加24%。

回上頁
按揭計算機
樓價
HK$
按揭成數
%
按揭年期
按揭利率
%
結果
按揭金額
HK$
0
按揭期數
0
首期
HK$
0
每月供款
HK$
0
更多功能
立即估價
手機應用程式

香港金鐘夏慤道18號
海富中心一座18樓1803室

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息