新聞專欄
09
3月
經絡免費服務15載 無懼辣招遏市 發揮品牌優勢增市佔
羊年置業調查:92%業主預期樓價平穩向上 46%望放寬3D稅 料第二季按揭貸款按季跌一至兩成
送馬迎羊,喜氣洋洋!經絡按揭轉介是日舉行新春團拜,行政總裁朱賀華與一眾管理層向大家拜年,適逢經絡按揭轉介成立15週年,大會特別進行了一個簡單而隆重的啟動儀式,讓在場人士一同見證歷史時刻。

 

辣招遏樓市   全年整體按揭貸款數字難突破
朱賀華表示,今年初政府發表施政報告後,樓市氣氛向好,連帶二手市場交投亦見回升,然而農曆新年假期成交淡靜,加上金管局日前推出第七輪收緊按揭措施,按揭市場已即時降溫。從經絡客戶統計數字所見,出招後的按揭申請宗數與農曆新年前市況相比,按揭申請宗數減少約三成至四成。

展望羊年,相信樓市仍然審慎樂觀,主要因為有不少新盤陸續上會,但在季節性因素影響下,料首季表現較去年第四季遜色,至於金管局再出招,難免淘汰部份實力稍遜的買家出局,料新措施威力於第二季數據反映,屆時按揭貸款數字將會出現調整,按季調整幅度約一至兩成,而全年整體按揭貸款數字相信難有突破表現。

朱賀華認為,近年在按揭成數越趨收緊的情況下,不少置業人士對高成數按揭產品的需求與日俱增,不論是傳統銀行的按揭產品,甚至是財務機構的新按揭產品,使用量亦日漸增加,因此經絡未來會積極開拓相關市場,以爭取市場份額,同時提供多元化產品讓業主選擇。去年經絡客戶選用財務機構按揭產品的宗數按年錄得倍數增長,預期今年仍有很大發展空間。經絡領導市場15年,歷盡樓市高低起跌,儘管市場多變,時刻堅守致力免費為業主提供最優質服務的使命,相信憑藉15年的品牌優勢及擴大市場網絡,羊年發展可更上一層樓。

超過九成業主對樓市樂觀   預期羊年樓價平穩向上 
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,羊年樓市存在多項隱憂,去向備受關注,因此經絡特別由農曆新年開始進行一項「羊年置業意向調查」,成功以致電形式訪問了876位客戶。調查發現,大部份業主對後市相當樂觀,當中48%業主預期羊年樓價上升,其次有44%認為樓價平穩,換言之合共92%業主認為羊年樓價平穩向上,只有餘下的8%認為樓價向下(圖一),若與馬年同類型置業調查比較,當時有一半業主認為樓價平穩發展,近四成業主預期樓價下跌,即合共90%業主認為馬年樓價平穩向下,情況截然不同(表一)。

逾半受訪者指樓控措施比加息更影響置業決定
不過調查結果亦顯示,大部份受訪者仍然認為羊年最影響樓市的因素是樓控措施,佔整體比例達47%,與馬年置業調查比較相若,其次為房屋供應,佔27%,按年增加12個百分點,而息口走勢則佔百分之二十,按年減少9個百分點,反映今年市民關注房屋供應多於息口走勢,另外只有7%認為通脹最有影響(圖二)。

當被問及樓控措施影響時,希望政府放寬「3D」稅項的受訪者有46%,較去年的50%減少4個百分點,其次為放寬按揭貸款成數,佔比超過三成,較去年增加4個百分點至32%,至於希望放寬壓力測試力度的受訪者維持22%(圖三)。

雖然市場對加息預期降溫,但市民面對加息仍有足夠的緩衝空間,當中有56%業主認為即使羊年加息,加息50點子以下屬於合理及可負擔水平;有32%認為加息50點子至1厘合理及可負擔;認為加息1至2厘以下屬於合理及可負擔的佔11%;至於加息2厘以上仍合理及可負擔的只佔1%,反映一半業主對於加息普遍具有抵禦力(圖四)。
(表一)

  馬年羊年變化
對今年樓市走勢看法上升10%48%38%
平穩51%44%-7%
下跌39%8%-31%
最影響入市決定因素樓控措施 48%47%-1%
息口走勢29%20%-9%
房屋供應 15%27%12%
通脹8%7%-1%
合理及可負擔加息幅度加50點子以下56%56%
加50點子至1厘以下35%32%-3%
加1厘至2厘以下 7%11%4%
加2厘或以上2%1%-1%
最希望政府放寬樓控措施放寬壓力測試力度50%22%-28%
放寬按揭借貸成數28%32%4%
放寬3D稅22%46%24%

負按揭利率最長年代  樓市有支持
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於最新2月份錄得1.95%,創2011年8月後的逾三年半新低,料美國息口逐步正常化,本港的息口亦會隨之而上升。不過現階段多國相繼減息,以美國現時緩慢的經濟復蘇步伐下,加息的理據仍然薄弱,再者,聯儲局官員對加息的時機存在意見分歧,料上半年加息機會甚低。

與此同時,近年本港通脹保持4%或以上水平,去年全年本港通脹錄得4.4%,市場仍處於「低按息、高通脹」年代的難得機遇。從經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)可見,本港於今年由2010年至2014年,已持續5年錄得負按揭利率,是繼1990年至今負按揭利率最長年代(圖五)。預料通脹勢頭將會延續至2015年,因此相信通脹仍然會跑贏按息,在此情況下(通脹-按息=實際按揭利率),實際按揭利率將保持負數,對樓價極具有支持作用,仍有利一眾業主。


圖一

圖二

圖三


圖四


圖五

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