新聞專欄
18
2月
經絡備戰下一個15年 優化移動互聯網應用
猴年置業調查:64%業主預期樓價下跌 41%望放寬3D稅
下半年按揭宗數有望率先見改善

送羊迎猴,祝大家猴年行大運!經絡按揭轉介是日舉行新春團拜,行政總裁朱賀華與一眾管理層向大家拜年。展望猴年2016,朱賀華指出,經絡繼續積極開拓更多元化的按揭產品市場,同時優化服務備戰下一個15年,隨着升級版手機程式等預計將陸續推出,配合多年來所建立的品牌優勢,未來市場佔有率將再創高峰。

利率步向正常化 全年整體按揭貸款數字較往年遜色 

朱賀華表示,回顧羊年2015,政府收緊細價樓按揭,加上樓價持續攀升,帶動中上價物業市場佔有率上升,佔整體按揭市場的比例高達四至五成,但樓市先升後跌,隨着環球股市變得不穩,以及美國落實開始加息,置業人士對後市取態愈趨審慎,二手業主叫價逐漸軟化,第四季本港樓價調頭向下,成交減少,而下半年透過經絡申請按揭的宗數,相比上半年明顯減少近三成。

展望猴年2016,我們仍然審慎樂觀,我們的看法是先苦後甜,入市業主具有相當實力,供樓負擔處於合理水平,但加息難免對樓價有所影響,相信整體按揭貸款數字將較往年遜色,但料樓市調整過後,下半年宗數有望率先看到改善。美國早已預告加息幅度溫和及緩慢,料定息及高成數按揭產品使用比例進一步上升,另透過發展商旗下財務機構承造按揭亦將增加,一月份發展商承按的樓花宗數約佔一成,經絡仍會繼續積極開拓相關市場,提供更多元化的按揭產品。

朱賀華認為,羊年2015標誌經絡一個重要里程碑。一方面,它是經絡成立15周年,至今累積客戶已經超過27萬,優質服務及品牌優勢是我們的競爭優勢;另一方面,羊年2015亦是經絡第2年獲得由香港社會服務聯會頒發之「商界展關懷」殊榮,可見我們15年來致力為業主提供免費服務之餘,同時亦鼓勵全公司員工積極參與義工活動,回饋社會。猴年2016,儘管市場多變,經絡仍將時刻堅守盡心盡力提供最優質服務的使命,全新面貌的手機程式將會推出,憑藉多年的品牌優勢、市場網絡,以及優化移動互聯網應用,未來發展可以更上一層樓。

超過六成業主感悲觀 預期猴年樓價續下跌 

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,美國已經開始加息,惟全球央行競相減息放水,猴年2016樓市仍存在多項隱憂,去向備受關注,因此經絡特別於年初進行一項「猴年2016置業意向調查」,成功以致電形式訪問了600位客戶。調查發現,有64%業主預期猴年2016樓價下跌,其次有32%認為樓價平穩,只有餘下4%認為樓價向上(圖一),若與羊年2015同類型置業調查比較,當時有48%業主認為樓價上升,44%認為樓價平穩,即合共92%業主認為羊年2015樓價平穩向上,情況截然不同(表一)。

近半受訪者指樓控措施比加息更影響置業決定 

不過,調查結果亦顯示,大部份受訪者仍認為猴年2016最影響樓市的因素是樓控措施,佔整體比例達47%,與羊年2015置業調查佔比一樣,其次為息口走勢,佔25%,按年增加5個百分點,而房屋供應則佔24%,按年減少3個百分點,反映今年市民關注息口走勢多於房屋供應,另外只有4%認為通脹最有影響(圖二)。

雖然市場對加息預期降溫,但市民面對加息仍有足夠的緩衝空間,當中有53%業主認為即使猴年2016加息,加息50點子以下屬於合理及可負擔水平;有34%認為加息50點子至1厘合理及可負擔;認為加息1至2厘以下屬於合理及可負擔的佔11%;至於加息2厘以上仍合理及可負擔的只佔2%,反映一半業主對於加息普遍具有抵禦力(圖三)。

當被問及樓控措施影響時,希望政府放寬「3D」稅項的受訪者有41%,較去年的46%,減少5個百分點,其次為放寬按揭貸款成數,佔比超過三成,較去年增加6個百分點至38%,而希望放寬壓力測試力度的受訪者,按年微跌1個百分點至21%(圖四)。

表一

 

 

羊年2015

猴年2016

變化(百分點)

對今年樓市走勢看法

上升  

48%

4%

-44

平穩

44%

32%

-12

下跌

8%

64%

+56

最影響入市決定因素

樓控措施

47%

47%

0

息口走勢

20%

25%

+5

房屋供應

27%

24%

-3

通脹

7%

4%

-3

合理及可負擔加息幅度

加50點子以下

56%

53%

-3

加50點子至1厘以下

32%

34%

+2

加1厘至2厘以下

11%

11%

0

加2厘或以上

1%

2%

+1

最希望政府放寬樓控措施

放寬壓力測試力度

22%

21%

-1

放寬按揭借貸成數

32%

38%

+6

放寬3D稅

46%

41%

-5

圖一

圖二

圖三

圖四

六年負按揭利率最長年代料即將告終 

根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於去年11月錄得1.93%,創2011年8月後的逾四年新低。不過,今年1月港美息差擴闊,銀行同業折息(HIBOR)一度由0.22%,升至0.39%,H按業主率先面對加息,相信本港亦將於下半年開始跟隨美國上調利率。另一方面,去年下半年本港通脹率持續下降,去年12月錄得2.5%,全年數字為3%。若今年通脹率跌穿3%水平,同時經絡按息上升至近3%,則本港由2010至2015年已持續6年之久的負按揭利率(「經絡實質按息」是以經絡按息減去本港通脹率)年代將會中斷,料對業主不利,樓價具調整壓力(圖五)。

圖五

樓價料返馬年2014年中水平 若成交量仍跌宜逐步放寬樓控措施

近月樓價持續下跌,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示,去年第4季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季下跌5.2%,全年樓價僅升2.9%,重返年初水平,預計今年整體料有約10%的跌幅,即重返馬年2014年中水平(圖六)。同時,去年每月整體物業註冊平均宗數為6,347宗,較馬年2014的6,791宗減少6.5%,而今年一月僅錄3,123宗,若今年整體成交量仍持續下跌,並遠低於往年平均數字,而樓價亦已確認跌浪的話,政府應考慮開始逐步放寬樓市逆周期措施,以免樓市流轉過慢而不健康。

圖六

樓價料返馬年2014年中水平 多按業主變負資產風險增

另一方面,經絡按揭轉介研究部及金管局數據亦顯示,新增負資產住宅按揭貸款個案已於去年第4季重現,季內錄得95宗,終止了由馬年2014第4季開始連續4個季度保持「零」的最長紀錄(圖七)。儘管如此,數字相比2003年第2季及2008年第4季高位(10.56萬宗及1.09萬宗),仍屬極低水平。再者,去年第4季平均按揭比率首次低於五成,創下49.4%的紀錄新低,反映市場未見過度借貸。隨着樓價持續調整,料負資產個案將逐漸回升,採用高成數按揭或多重按揭的業主,變成負資產的風險便會較一般業主為高。

圖七

 

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