新聞專欄
14
1月
用家主導樓市 中小型物業供樓負擔比率走勢平穩

去年樓價拾級而上,二手樓價累積升幅接近18%,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示,最新十二月底二手平均呎價已超越5,000元水平,錄得5,084元。值得注意的是,基於政策市增添物業市場的不明朗因素,投資者入市態度審慎,相信2011年樓市將由用家主導,樓價升幅將轉趨溫和,中小型物業勢成追捧目標。隨著樓價升勢放緩、低息環境持續,薪金有望上調等因素支持,供樓負擔比率走勢料保持平穩。

政府去年推出收緊按揭措施及增加物業轉售成本,對大額物業市場造成較大的衝擊,而中小型物業市場則主要受額外印花稅限制,其中800萬元或以下物業的按揭成數仍維持在七成水平,故此該類型物業的影響相對較為輕微。由經絡按揭轉介客戶數據可見,200萬元或以下物業於去年十二月的按揭申請比率由十一月的26.9%上升至29.3%,至於200至500萬元物業的升幅更為顯著,十二月的按揭申請比率已突破50%,為去年六月後新高,反映措施推出後,中小型物業市場仍有支持。

筆者認為,隨著投資者減少,2011年樓價升勢將轉趨溫和,加上目前全球資金泛濫,本港亦未見有加息條件,在息口徘徊低位的情況之下,預期供樓負擔比率走勢會保持平穩。以最新二手平均呎價5,084元計算,一個500呎單位,承做七成按揭及二十年還款期,供樓負擔比率約為35.97%,較09年底的32.34%上升3個百分點,不過若與97年高位的93.21%比較,仍然存在很大的差距。

事實上,在本港經濟向好的大前提下,市民憧憬新一年薪酬有所上調,加上市場資金充裕,息口短期內大幅上調的機會輕微,令供樓壓力減少。換句話說,樓價溫和上升,市民收入增加,整體供樓負擔比率料可保持四成以下水平,舉例一個二百萬元的物業,承做七成按揭及以二十年還款期,即使以現時息口較高之最優惠利率按揭計劃計算,全期P-3.1%(P為5.25%),實際按揭利率為2.15厘,每月供樓支出佔家庭收入比例僅30.45%,而即使樓價上升10%,供樓負擔比率亦只上升三個百分點至約33.49%,仍不足四成。不過市民置業前需自我進行壓力測驗,一旦市況逆轉,供樓支出仍不會超出個人預算。

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