新聞專欄
22
1月
樓控措施宜與時並進

筆者去年12月初提到,私樓市場與資助房屋將會展開一場角力戰,究其原因,二手樓價去年上升近一成,私樓與資助房屋升勢大致上同步,近日不少報導指出居屋樓價升幅顯著,對比私樓甚至有過之而無不及。市場人士普遍歸究政府2013年中推出的「白居二」政策,間接將居屋樓價推高,影響市民置業計劃。

居屋向來為私樓與公屋市場中間的一層置業階梯,房委會為居屋第二市場提供折扣優惠,協助市民以較少的首期入市「上車」,再透過樓換樓升級置業,讓物業市場得以流轉。不過礙於高樓齡居屋相對較難獲批長按揭年期,而且需要補地價後才可於市場自由買賣,欠缺靈活性,因此從歷史數據可見,以往居屋市場買賣佔整體樓市成交的比例一向偏低,1997至2013年期間每年居屋佔市場成交比例並不足一成,即使是2014年全年的佔比升至8.9%的歷史新高,仍未能突破雙位數,仍未能突破雙位數,反映政府今年推出「白居二」政策雖然令居屋引起市場關注,但實際上不足以掀起搶購熱潮,流轉率僅屬一般。

以往私樓與居屋市場一向平衡發展,近年居屋價格上升,歸根究底都是供求失衡,以及一系列樓控措施扭曲市場生態所致。影響最深遠的措施,相信非2011年中推出第四輪的收緊按揭措施莫屬,當時金管局進一步下調住宅按揭貸款成數,更將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。換言之,只有600萬或以下的物業才有機會獲取高達物業市值九成的貸款,致令資金有限的買家轉向追捧細價樓,同時推動居屋價量齊升,令置業階梯收窄,促使居屋及夾屋等物業價格日趨「私樓化」。

隨著物業價格持續上升,細價物業買少見少,九年前政府為減低市民置業負擔,調整首次置業印花稅,將200萬元以下物業的印花稅劃一為100元,有學者認為該想法現時已經不合時宜,建議政府考慮擴大至較高價格之物業。筆者認為,樓市瞬息萬變,不論印花稅或收緊按揭成數等措施,有需要適時檢討政策,因應市場作出相應調整,從而達至市場平衡發展。而歸根究底是本港樓市失衡發展的根源,政府必須正視。

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