新聞專欄
16
3月
樓按金額勢破97創歷史新高
經絡上調全年預測至2350億元

美國聯儲局經過兩日議息後,於今晨宣布加息四分之一厘,已經是第三年第三次加息,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,這次的加息可測試市場的接受程度,但並未意味美國正式進入加息周期,美國這次的加息是測試市場的接受程度,現時美國的經濟仍未完全復甦,仍有待新總統上場後的數個月,各項的經濟數據表現,暫時看不到美國完全具備進入加息周期的條件。而市場對於美國加息早已有心理準備,目前香港銀行結餘仍然充裕,銀行結餘近2,600億元,銀行「水浸」下,未有即時跟隨加息的壓力。預料除非大量資金流走,否則香港加息仍然是言之尚早。

預料第一季新取用按揭金額按年大升一倍
去年樓價在加辣及美國加息後,樓價仍然企穩,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示,去年第4季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季上升5.12%,全年樓價受年初樓價下跌拖累,下跌4.2%。而今年樓市紅盤高開,多個一手樓盤銷情理想,發展商紛紛提價加推。金管局數據顯示,去年十二月的新取用按揭金額達295億元,今年一月按揭金額一反傳統的牛皮現象,延續去年的好勢頭,新取用按揭宗數達251億元,較去年同期的125億元,急升逾倍。以季度來看,去年首季的新取用按揭金額達382億元,經絡預料今年首季的新取用按揭金額達800億元,創歷史新高,而經絡亦對全年新取用按揭金額,由按年“零增長”上調至2350億元,較2016年上升8%。(圖一)

圖一

圖二

 

資金成本續低
劉氏續指,美國在上一次的加息周期(2004年至2006年),2年間加息17次,合共加息4.25厘,而香港在美國加息後的半年才開始上調息口,加息供13次。而在2015年底及去年底,美國曾兩度加息0.25厘,但本港銀行同樣「水浸」,結果息率未有跟隨;最新的銀行結餘高達2595億元,預期最早香港會在下半年之後調整息口,每次調升0.25%至0.5%之間,估計雖然長遠息口仍是向上,劉圓圓認為美國今年的加息步伐不會過快,料今次美國加息對成交及樓價影響不大。
(圖三/四)

圖三

圖四

 

按息有望下調至H+1%
銀行為了爭取按揭市場,紛紛稍微調低按揭息率,最新H按息低至H+1.3%,銀行資金充裕,借貸成本低,預計年內有望低見H+1%。(表一),根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於去年12月錄得1.99%,近日一個月期的銀行同業拆息保持穩定,維持在0.44%-0.45%之間,最新二月份的經絡按息更下降至1.882%,經絡預料今年加息幅度溫和,料實質按息維持兩厘至三厘低水平,低息環境將持續成為支持樓市之主要因素之一。

 

圖五

 

熱錢充裕 購買力強
據經絡按揭轉介研究部的數據反映,過去內地客戶的按月比例大約佔整體的7%至8%,其中去年11月份則佔整體的13.4%。一旦美國加息,對人民幣有下行壓力,料今年本港樓市會繼續發揮資金避難所作用。其實從近期的市況可見,雖然部分新盤已提價加推,仍然備受追捧,劉氏預計,今年內地客戶佔整體市場比例有望進一步升至10%。

(表一) $500萬的單位,承造七成按揭,供款年期為25年

P按H按
現時的供款計劃P-3.1%現時的供款計劃H+1.3%
實際利率2.15%實際利率1.74%
每月供款$15,092每月供款$14,396
供樓負擔比率41.90%供樓負擔比率39.90%
加息0.25厘加息0.25厘
供款計劃P-2.85%供款計劃H+1.55%
實際利率2.40%實際利率1.99%
每月供款$15,526 ↑$434每月供款$14,818 ↑$422
供樓負擔比率43.10%供樓負擔比率41.10%
加息0.5厘加息0.5厘
供款計劃P-2.6%供款計劃H+1.8%
實際利率2.65%實際利率2.24%
每月供款$15,967 ↑$875每月供款$15,247 ↑851
供樓負擔比率44.30%供樓負擔比率42.30%

*03月15日銀行公會公布之一個月同業折息HIBOR約0.44%

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