新聞專欄
06
9月
是時侯檢討收緊按揭措施成效

今年第三季樓市稍為回暖,行政長官旋即公布了一系列穩定樓市措施,當中以加快短期單位供應為重點。另外,市場普遍預期按揭成數有機會再度收緊,當中以收緊第二套房按揭的呼聲最高。無可否認,收緊按揭確實壓抑了炒風,但亦扭曲了市場生態,筆者相信,政府再收緊按揭對紓緩整體樓價上升壓力作用有限,至於收緊第二套房按揭會令按揭貸款狀況更極端,無助市民置業。

收緊按揭產生矛盾
樓價飈升問題,歸根究底,關鍵源於供應不足,因此政府需要積極增加土地及興建房屋以回應市場訴求,但是收緊按揭變相又縮窄了置業人士選擇物業的範圍,令符合入市要求的供應減少,兩者產生矛盾。究其原因,越貴價物業按揭越收緊,加上樓價上升,換樓客置業的成本與日俱增,若然資金未能同步增長,屆時只可縮窄選擇範圍,或者打消換樓計劃。而在環環相扣的情況下,換樓客缺乏向上流的動力,上車盤供應將更緊絀。從經絡按揭研究部數據可見,以往200萬元以下物業佔按揭市場的比例甚高,於○七年八月一度高達超過五成,不過該類物業於最新七月份的比例已跌穿雙位數,錄得僅9.9%的新低紀錄。

市況出現兩極化
另外,根據金管局住宅按揭調查數據顯示,今年首七個月新取用按揭貸款累計只有40,754宗,涉及金額981億元,與去年同期的70,346宗及1,683億元比較,大跌逾四成。以單月計算,七月份新取用按揭貸款宗數僅6,584宗,涉及金額161億元,按月跌幅約兩成。期內新批出按揭貸款額及宗數亦向下調整8%,分別錄得195億元及7,472宗。整體市場按揭貸款減少了,不過平均按揭貸款金額及按揭還款年期則呈上升趨勢,七月份平均按揭貸款金額已升至261萬元高位,而平均按揭還款年期已達300個月(即25年)再創歷史新高,走向極端。

市傳政府有意收緊第二套房按揭為樓市降溫,筆者認為,政府○九年起四度收緊按揭措施,無疑令投資者數目減少,但實際卻未能紓緩樓價上升壓力,更未能惠及真正用家。因此建議在新措施推出前,宜先評估及檢討過去四度收緊按揭之成效,再對症下藥,長遠才有利市場健康發展。

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