新聞專欄
17
1月
施政規劃長遠 房策穩定樓市 料二○一三年全年一、二手平均按揭貸款差價續收窄

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出,政府公布新一份《施政報告》,房策部份以優先照顧港人住屋需求為大前提,著力增加未來土地及單位供應,力度溫和,沒有進一步推出打擊樓市的措施,令整體市場發展更明朗化,對穩定樓市具積極作用。值得注意,礙於收緊按揭措施持續影響,一、二手平均按揭貸款差價自○七年後首度收窄,展望二○一三年,新盤供應將成為市場焦點,不過收緊按揭措施影響力尤在,料二○一三年兩者差距將進一步收窄(見圖一)。

去年政府推出多項針對非本地買家的房策,促使投資者及非本地客入市意欲進一步下降,當中內地客亦受影響。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,二○一二年本港樓價累計按年上升超過兩成,達20.9%,但內地客比例連升九年後終於結束,首次出現下跌,並按年下降1.3個百份點至9.8%,佔整體比例跌至不足一成(見圖二)。劉氏相信,今年樓市會轉由本地買家主導,惟整體物業成交量將不及去年。另外,鑑於低息環境延續,業主持貨能力及叫價相對強硬,加上二手盤源匱乏,業主普遍採取惜售策略,令二手樓價有支持,帶動二手平均按揭貸款金額穩步上揚,根據金管局數字顯示,二○一二年截至十一月,二手平均按揭貸款金額已升至252萬元歷史新高。不過一手市場方面,由於物業涉及較大銀碼,貸款金額備受收緊按揭措施限制,二○一二年截至十一月,一手平均按揭貸款金額於連升四年後終首度回調至450萬元。

展望二○一三年,雖然投資者及內地客購買力減弱,但預期隨著供應逐漸增加,發展商將會加快推盤步伐,一手市場將成為全城焦點,但礙於供應增加,定價方面未必如以往進取,故預期樓價再大幅上升的機會不大。與此同時,收緊按揭措施持續影響樓市表現,相信全年一、二手物業的溢價會進一步收窄。整體按揭市場受制於一系列的收緊措施,貸款金額大增機會亦偏低,因此預期二○一三年全年新取用按揭貸款金額仍少於2,000億元,甚至跌至僅約1,900億元,連續三年出現負增長。

劉氏指出,現時一系列的房策已令投資者及非本地客入市意欲薄弱,市場仍需時適應措施對樓市的影響,惟本地內需強勁。是次特首公布之《施政報告》一如市場所料,以增加土地及單位供應為賣點,當中的短、中及長期房屋供應規劃有助提升市場透明度,有利樓市健康發展,亦有助增加本地買家置業信心,料在剛性需求的支持下,後市仍然樂觀,市場氣氛有望逐漸回暖。

(圖一)一、二手平均按揭貸款差價走勢

(圖二)內地客入市比例與樓價走勢

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