新聞專欄
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10月
施政報告出台 市場明朗化 料第四季按市回穩 加息潮進入尾聲 P按計劃續成市場主流選擇

金管局最新統計結果顯示,新批出、新取用及新申請按揭貸款宗數,連續三個月不足一萬宗,新取用按揭貸放額連續六個月下跌,九月份再跌6.4%至138億元(圖一),為零九年五月後29個月新低;至於九月份新批出按揭貸款額較按月則減少7.5%,至146億元(圖二)。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,九月份二手交投表現疲弱,而大型銀行進一步上調按揭息率,令整體樓市交投放緩,只有數千宗成交,雖然發展商推出大型新盤,惟未能即時帶動市場氣氛,按揭市場持續調整。十月份施政報告公佈令後市明朗化,有望扭轉局勢。

總結第三季市況,整體物業成交偏軟,按揭需求將同步減少,新取用按揭貸款額只有488億元(圖三),較第二季775億元大幅減少37%,至於新批出按揭貸款額亦只有480億元(圖四),按季減少約44%。預期政府一系列的樓市監管措施及銀行加按息影響將逐步消化,第四季樓市及按揭市場表現將轉趨平穩。

收緊按揭成數 按揭比率53.4%創歷史新低
本年中,金管局推出多項收緊按揭措施,包括加大壓力測試力度或進一步收緊供款與入息比率的上限,令按揭比率逐步下調,九月份最新錄得52.4%,再創歷史新低(圖五),隨著樓價今年累計有一定升幅,因此平均還款年期持續維持高位,令九月份的物業按揭平均還款年期亦稍為回升至23.75年(圖六)。

P按再度成為市場主流
加按息延續潮,加上個別銀行暫停提供H按,客戶紛紛重投P按市場,一如經絡按揭首季預測,P按計劃將重拾升軌,並續成市場主流,九月份其使用比例增至51.3% (圖七) ,達五成以上水平,創26個月新高,H按計劃之使用比例則跌至46.2%。第四季銀行傾向提供P按計劃,其中市佔率較高的銀行主力推廣P按計劃,令P按計劃使用比重大幅提升,P按計劃將成為用家首選。

九月份轉按跌至21.8 第三季跌幅五成
劉圓圓指出,銀行九月份同步調升以拆息掛勾(H)及以最優惠利率為基準(P)的新造按揭息率,惟H按與P按上限的實質按揭利率,收窄至接近「零」息差,加上P按計劃的優惠較吸引,客戶選擇H按的誘因逐漸減少,加上按揭息率穩步向上,市民轉按後亦未必可享舊有的低息按揭,遂令轉按誘因減少,九月份新批轉按金額下調至只有21.8億元,按月跌幅達22.2% (圖八),若以季度比較,第三季新批轉按金額為79億元,按季跌幅近五成。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六

圖七

圖八

圖九

 
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