新聞專欄
28
3月
新盤溢價收窄至接近「零」 一手吸引力勝二手 稅項及按揭優惠激發換樓動力釋放 經絡破天荒呈獻「高成數‧低按息」丰滙二按計劃應需求

近期一手市場表現持續理想,而即將開售的全新大型市區樓盤「丰滙」入票反應熱熾,凍結市場上大量資金,項目定於3月29日推售當中216伙,而是次將不乏針對換樓客市場為主的三房戶類型以供選擇。美聯物業經絡按揭轉介舉行聯合記者會,並邀請到長江實業高級營業經理何家欣美聯物業住宅部行政總裁布少明九龍區董事郭玉滿,以及經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦出席,剖析目前一手市場及換樓客市場最新形勢,並特別為「丰滙」的買家提供「高成數‧低按息」丰滙二按計劃,協助有意入市三房戶的買家。

在記者會上,美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,由於新盤提供稅項優惠及按揭優惠安排,加上訂價往往吸引,故不少買家傾向選購一手物業。資料顯示,截至去年第四季為止,新盤溢價已由去年第二季最高的20.6%下降至去年第四季近乎「零」水平,僅錄得0.2%(見圖一),在目前二手業主叫價回落幅度有限情況下,一手盤吸引力顯著增加。

 

圖一:新盤溢價走勢變化

 

 

 

 

 

 

 

 




另外,值得留意,二手屋苑換樓市場受到辣招影響,在去年推出雙倍印花稅後,換樓市場需求受到遏抑,根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處數據,2012年第四季及2013年首季,50個二手指標屋苑實用面積逾600呎的買賣註冊所錄得的比率約為26.9%,但在去年第二季及第三季下跌至22.3%,而去年第四季至今年首季截至3月24日為止,比率仍然僅錄得22.1%(見圖二),數字反映以換樓客為主及實用面積逾600呎的較大面積單位,過去的二手換樓需求明顯受壓。然而,早前已積壓不少換樓購買力,而訂價吸引、提供稅項優惠及合適按揭安排的一手盤登場,吸引準買家傾向選購一手物業,並可釋放這批有意入市的換樓市場動力。

圖二:指標屋苑實用面積逾600呎註冊量比率

 

 

 

 

 

 

 









美聯物業九龍區董事郭玉滿指出,九龍區(包括將軍澳及西貢)的一手私樓需求不俗,綜合土地註冊處資料顯示,去年區內錄得約3,173宗一手私樓註冊,而今年截至3月24日為止,則錄得約185宗,但預期隨著「丰滙」開售,區內次季的一手註冊量可望上升。

至於二手市場方面,九龍區內的每季二手住宅註冊量則見反覆下調,以去年首季錄得約4,583宗,已下調至第四季約2,846宗水平,而今年首季截至3月24日則暫錄得2,337宗。由於新盤吸納大量購買力,故預期區內二手市場表現持續,一手盤仍然會搶去市場焦點。另外,在目前美聯物業入票「丰滙」的客戶中,約有8成為用家,另有約2成為長線投資客。
經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦稱,本港樓價自去年起出現輕微調整,令不少置業人士重燃入市興趣,加上新盤造價與二手市場收窄,新盤吸引力明顯增加。不過礙於新盤涉及銀碼較大,備受多項樓市需求管理措施限制,尤其按揭保險計劃門檻提高,現時只有價值400萬元或以下的物業才可申請九成按揭,變相壓抑400萬元以上物業的購買力,令置業人士入市難度增加,影響換樓市場動力。

按揭保險計劃自2010年8月起四度收緊申請資格,以致新取用按揭保險貸款價量反覆回落,根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司數據顯示,今年1月份的新取用按揭保險貸款宗數跌至只有216宗,涉及金額僅6.5億元,按月同步減少26%,創2009年後有紀錄新低(見圖三)。但事實上,市場上對高成數按揭產品存在需求,從金管局公布之最新數據可見,新批出按揭涉及二按計劃的貸款顯著急升,2月份錄得143宗,涉及貸款額達6.09億元,按月分別上升14.4%及21.1%,貸款額更創2008年1月後新高(見圖四)。有見及此,經絡按揭轉介宣佈喜獲發展商長實認可,破天荒首度成為新盤二按特約代理,為「丰滙」買家提供「高成數‧低按息」二按計劃,首2年息率低至P*-0.5%,上述二按上限可高達樓價三成或最高按揭貸款額300萬元(見表一),相信上述按揭計劃可獲得一眾置業人士垂青。


圖三: 新取用按揭保險貸款

圖四: 新批涉及二按計劃貸款

表一:丰滙「高成數低按息」二按計劃特色

  • 二按息率首2年低至 *P-0.5%,其後*P+1% (P=5.25%),罰息期2年
  • 樓價1,000萬或以下,成數高達 8成 (以同時承造一按及二按計算)
  • 二按上限為 3成 或 最高300萬元 (以低者為準)              

*一切條款及細則以銀行/財務機構最終批核為準。

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