新聞專欄
18
4月
新盤交投增 帶動二按需求

2014年首季,樓市受到農曆年長假期效應影響,新盤及二手市場均出現物業買賣兩閒局面,不過踏入次季,發展商的推盤步伐明顯加快,各大新盤傾巢而出,重新為樓市注入動力,與此同時,部份二手業主亦減價求售,刺激物業交投回升。雖然現時新盤與二手市場造價收窄,令不少置業人士入市興趣增加,不過礙於新盤備受多項樓市需求管理措施限制,尤其涉及銀碼較大的換樓市場單位,普遍未能符合按揭保險計劃的要求,因此不少新盤設有二按貸款計劃,以協助有需要的換樓客解決按揭上的問題。
 
按揭保險計劃(下稱“按保”)自從2010年8月起,四度收緊申請資格,申請門檻日漸提高。現時按保只接受600萬元或以下住宅物業的申請,置業人士入市難度顯著增加,當中更只有價值400萬元或以下的物業才可申請最高九成按揭,變相壓抑400萬元以上物業的購買力,嚴重影響換樓市場動力,以致新取用按揭保險貸款價量反覆回落。根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司數據顯示,2014年1月份的新取用按揭保險貸款宗數跌至只有216宗,涉及金額僅6.5億元,按月同步減少26%,創2009年後有紀錄新低。
 
筆者認為,換樓市場被壓抑多年,已累積不少購買力,由於新盤訂價吸引,加上發展商提供稅項優惠及按揭優惠安排,相信不少買家將傾向選購一手新盤作換樓之用,因此二按計劃無疑有助解決貸款上的難題。而事實上,市場上對高成數按揭產品存在需求。從金管局公布之最新數據可見,新批出按揭貸款,涉及一手的按揭貸款金額,佔市場的比例自去年7月份起連續7個月上升,繼今年1月份突破三成半,2月份進一步升至37%,直迫四成,創04年2月後新高,而二手比例最終跌破五成至47%,創近7年新低。值得注意,新批出按揭貸款當中,涉及二按計劃的貸款亦顯著急升,2月份錄得143宗,涉及貸款額達6.09億元,按月分別上升14.4%及21.1%,貸款額更創2008年1月後新高,明顯與一手按揭佔比增加有關。

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