新聞專欄
13
10月
新房屋政策揭盅有助市場釋疑

特首日前公布新一份施政報告,房屋政策部份一如市場預期放於首位,佔整份報告約五分之一的篇幅,其中焦點項目復建居屋政策終塵埃落定,新居屋售價初步估算150至200萬元,以可負擔的樓價出售,對象為每月收入不超過三萬元的家庭,對於有意上車的置業人士無疑多一項選擇。

有市場人士擔心新居屋有機會攤分私人住宅市場部份客源。不過筆者相信,鑑於新居屋興建須時,首批單位最快要三年後才有機會預售,而且數量亦有限,料不會對樓市構成即時影響。事實上,在現有的居屋市場當中,仍有不少價格與新居屋相若的單位供應,以經絡按揭轉介研究部最新數字顯示,十月至今的居屋按揭當中,以樓價介乎100至200萬元的物業佔最多數,比例達58.3%,佔整體居屋按揭比例接近六成,而該比例於去年甚至高逾八成水平,相信每月收入達三萬元的家庭,購買此類物業也有足夠的負擔能力。

與此同時,除了上述現有的居屋,每月收入達三萬元的家庭亦可於私人住宅市場尋找合適單位。舉例而言,一個市值300萬元的物業,承造七成按揭,以現時一般P按計劃的實質利率約2.3%計算,還款期20年,每月供樓支出約10,924元,佔入息比例為36.4%,即使物業價值達400萬元,承造七成按揭,還款期20年,每月供樓支出約14,565元,佔入息比例亦不多於五成,並符合金管局指引的要求。據經絡按揭轉介數顯示,2010年至今不同售價之物業按揭比例當中,400萬元或以下物業佔整體按揭市場比例57%,反映私人住宅市場上亦不少符合此類買家供樓負擔水平之物業可供選擇。筆者相信,施政報告中之一系列房屋政策,無論能否即時解決市民之住屋需要,但至少可說是塵埃落定,有助驅散買賣雙方之觀望氣氛,更甚或可釋放當中之購買力,有意置業者或伺機物色優質筍盤入市,帶動第四季交投重返正軌。

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