新聞專欄
21
3月
收緊按揭的威力 – 自住用家篇(一)

金管局2月27日推出第七輪收緊物業按揭的監管措施及修訂按揭保險計劃申請資格後,以維持銀行金融體系穩定,進一步淘汰實力不足的買家出局。

筆者認為,去年樓市用家比例購買物業作自住用途的客戶比例已升至超過97%,加上市場以中小型物業為主導,是次收緊按揭對用家市場影響較為明顯。

2月27日推出之第七輪收緊措施,影響層面最廣,莫過於將700萬以下的住宅按揭成數一律降低到60%,同時修訂按揭保險計劃申請資格,暫停八成按揭以上申請,雖然首次置業人士仍可申請最高9成按揭,但必須要有固定收入及供款與入息比率不超過 45%,換言之不論是自由工作者(即俗稱FREELANCER),抑或是以底薪連佣金計算入息的營業員(舉例:保險或地產代理從業員),將會即時跌入措施限制之範圍,皆因自由工作者的每月收入按工作數量計算,而營業員的佣金亦並非每月穩定收入,除非以底薪計算已足夠通過壓力測驗,否則置業相對以往困難。

根據經絡按揭轉介數字顯示,若以物業金額劃分,當中去年全年700萬元以下物業佔整體按揭市場比例達74%,換言之超過七成買家將會受到措施影響。相反,投資者佔整體按揭市場比例不足3%,因此即使收緊對各類非自用物業按揭貸款,由現時最高五成調低至四成,影響較為有限。

筆者相信,樓市成交短期內料會稍為降溫,不過待市場消化過後,買家將會再度重返市場,焦點仍然會集中細價物業。究其原因,在收緊按揭的情況下,除非置業人士短期內能夠增加每月收入,相信可能性不大,因此只能夠因應相關收入,退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市,因此預期細價物業會進一步受追捧。

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