新聞專欄
15
6月
收緊按揭成數有助降低借貸風險 惟換樓人士置業門檻提升

金管局於6月10日公布五項有關住宅按揭貸款的審慎監管措施,包括將港元1,000至1,200萬元及700至1,000萬元,分別調低至五成及六成,另外700萬以下的住宅物業最高按揭成數最高為七成。若按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港,最高按揭成數需按標準下調至少一成,至於以資產淨值為依據所批出的按揭貸款,最高按揭成數由五成一律下調至四成。雖然是次調整有助銀行降低借貸風險,惟收緊按揭成數已推至中價物業,有機會增加換樓人士的置業難度。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出,經絡按揭轉介數據顯示,樓價介乎700至1,000萬元的按揭 (圖一),當中按揭成數為六成或以下佔大多數達75%,至於樓價1,000萬元或以上按揭(圖二)亦有86.67%為按揭成數五成或以下。至於價值在700萬元以下之物業按揭成數宗數中,亦有逾72%為按揭成數在七成以下(圖三),可見買家在借貸方面未有過份進取,因此新措施不會對市場構成很大影響。

值得注意的是,現時一般透過資產淨值申請按揭的客戶大部份為內地人士,當中亦有部份為自僱或外籍人士,是次收緊按揭將增加該類人士入市成本。從經絡按揭轉介數據可見(圖四),五月份最新轉介的按揭客戶當中,近90%內地人士之物業按揭成數為七成或以下,其中申請按揭成數五成以上至七成的內地人士佔比最多,超過五成(53.09%),至於按揭借貸三成以上至五成的比例亦佔40.21%,反映內地人士借貸成數偏低,資金實力雄厚。但受接連之收緊措施氣氛影響下,五月份經絡按揭轉介統計顯示,內地人所佔的比例亦已由四月份的13.7%稍降至12.3%,相信是次措施亦會進一步影響內地人士來港置業的意欲(圖五),或令有關比例升幅放緩。

劉圓圓續指,雖然收緊按揭成數有助銀行降低借貸風險,不過是次調整將進一步提高換樓人士的入市門檻。按揭證券公司剛宣布,將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元,七成及六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款,分別只有540及500萬港元。現時僅600萬或以下的置業人士仍有機會獲取高達物業市值九成的貸款,換句話說,樓價達700萬或以上的物業,已不能借足七成按揭,亦不符合按揭保險計劃的資格,此類買家若希望透過換樓改善生活,建議預備足夠資金充當首期。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

 
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