新聞專欄
11
3月
收緊壓力測試 入市難度提升

政府於二月推出多項壓抑樓市的措施,上周已就按揭證券公司收緊按揭保險計劃之措施作出分析,而今期再細談其他多項措施,當中包括推出「雙倍印花稅」,全面調升樓宇印花稅率,政府亦修例要求商舖、工廈及車位在簽署買賣協議要即時繳交印花稅,與住宅物業做法看齊,換言之增加了非住宅物業買賣成本。與此同時,金管局亦推出了第六輪收緊按揭措施,包括:1) 住宅及工商物業按揭申請的壓力測試由兩厘加至三厘;2) 工商業物業按揭貸款成數上限下調10%,收入來自香港的按揭申請人,按揭成數上限由50%降至40%,收入非來自香港的申請人,按揭成數上限由40%降至30%;車位按揭成數上限定為40%,貸款年期最長15年。對用家而言,相信以加大壓力測試力度影響較為顯著。

舉例,一名首次置業的買家月入30,000元,有意購買一個價值300萬元的物業,在新措施推出前,申請九成按揭,以按揭還款年期20年及按揭2.15厘計算,月供僅13,851元,供款佔入息比率為46.17%,少於五成水平;而在舊有壓力測試機制下,即加息2厘,月供增加至16,576元,供款佔入息比率55.25%,仍少於六成,符合上車資格。但新措施推出後,壓力測試要假設按息上升3厘後,供款佔入息比率維持六成水平以下,按上述情況,買家在新的壓力測試之下,每月供款將增加至18,043元,同樣以月入30,000元計算,供款佔入息比率已即時升至60.14%,超出六成的指引(見圖)。在上述的情況下,除非買家能夠增加首期以降低按揭成數,或拖長供款年期,減少每月供款支出以通過測試,否則買家可能需要轉投錢碼較細的單位入市。

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