新聞專欄
10
10月
撻訂反映業主看淡樓市?

第三季向來是傳統樓市旺季,因此不少發展商趁勢推出多個新盤應市,銷售反應不俗。上月有個別新盤出現少量撻訂個案,引起市場關注,認為是淡市訊號響起。事實上,從整體一手銷售成績來看,撻訂僅屬零星個案,所佔比重並不算高,相信撻訂主因並非看淡後市,筆者將在下文跟大家探討一下因由。

為了增強銀行風險管理和抗震能力,今年二月份金管局再度收緊按揭指引,令現時細價樓入市門檻提高。三項逆周期措施分別為:(一)價值700萬元以下住宅物業最高按揭成數由七成下調至六成,(二) 第二套自用住宅物業的「供款與入息比率」(DSR)上限,由現時五成調低至四成;在加息三厘的壓力測試下,上限進一步由現時六成調低至五成,以及(三) 各類非自用物業按揭貸款的DSR上限,由現時五成調低至四成;在利率壓力測試下的上限由現時六成調低至五成。因此,發展商所提供的二按計劃,即以物業「一按加二按」之按揭成數為樓價八至九成作招徠,便正好滿足部分買家的上車需要。

不過其後金管局於三月就二按或按揭保險計劃再加大力度收緊,規定若按揭申請人透過額外融資,以致整體按揭成數較其正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點,認可機構需將適用的DSR上限調低5個百分點。以最高按揭成數為六成的物業為例,正常適用的DSR上限為五成,壓力測試下的DSR上限為六成。若按揭申請人申請額外融資,以致整體按揭成數超過八成,適用的DSR上限須調低至四成半,壓力測試下的DSR上限亦要調低至五成半。另一方面,由於二按對借貸人的要求較一按嚴格,一般以最高息率部份計算壓力測試,如果買家對自身的負擔能力未計清楚,便很容易因未能上會而要撻訂。

舉例發展商為新盤買家提供「一按加二按」九成半按揭優惠,二按貸款額可達樓價35%,首四年按息P減3.1%、其後每年為P+0.75%。假設二按部份以其後每年為P+0.75%計(P=5.25%),即6厘,而壓力測試再加3厘至9厘,套用在一個700萬元物業、貸款「6成加3成半」、供款30年例子上的話,其一按及二按供款分別為15,841元及14,689元,合共30,530元;而壓力測試下,則一按及二按供款分別為22,933元及19,713元,合共42,646元,根據DSR上限5成半,該業主月薪最少要達77,539元。不過,若買家誤以二按優惠首4年P-3.1%計算,壓力測試下的一按及二按供款分別為22,933元及13,378元,合共36,311元。月薪要求大減至66,020元。由此可見,買家採用二按前必先「計啱數」,以免突然發現資金不足影響置業計劃。

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