新聞專欄
27
5月
撤招無期 置業難度有增無減

過去數年本港樓價持續上升,政府因此決定在所謂的非常時期推出一系列非常措施,務求為樓市降溫。根據最新數字顯示,今年二手樓價已由去年高位回落,並持續調整,2014年首4個月樓價已累跌約0.7%,而相比起去年2月份高位比較,累積跌幅更進一步擴大至3.8%。日前政府建議修訂部份雙倍印花稅(DSD)條款,坊間亦視之為減辣「首部曲」。筆者認為,雖然修訂部份雙倍印花稅對市場無疑屬利好消息,不過對市場影響力始終有限,因為站在用家立場,壓力測試及收緊按揭才是最影響入市門檻及入市成本的主因,可惜現時上述兩個措施的撤招時間表仍然遙遙無期。
 
樓價自去年2月份的高位反覆回落,跌勢延續至今年的首3個月,市場普遍預期樓價跌勢持續,年內甚至有機會下跌近一成,因此對新造按揭業主而言,即使明年加息,在入市成本下降的情況下,不管選擇今年或明年入市,每月供樓支出相若,供樓負擔水平應差別不大。舉例:(A) 購買一個價值360萬元的物業,採用七成按揭,還款20年,以現時P按實際按息2.15厘計算,每月按揭供款12,928元,假設準買家月入30,000元,供樓負擔比率為43.09%。(B)假設樓價下跌一成,按息增加1厘至3.15厘,每月按揭供款為12,749元,與上述情況比較,相差179元,供樓負擔比率並未超過五成,亦順利通過壓力測試。
 
值得注意的是,業主持貨力相當不俗,因此隨著市場的筍盤及減價盤陸續被消化後,二手樓價出現輕微的反彈,今年4月份本港樓價錄得輕微回升,升幅約0.9%,帶動今年首4個月跌幅收窄至0.7%。(C)假設明年樓價仍然企穩,然而息口上升,以上述個案為例,物業價值維持360萬元,按息增加1厘至3.15厘,每月按揭供款將升至14,166元,供樓負擔比率雖然不超過五成,但卻未能通過壓力測試。筆者相信,目前政府僅建議修訂部份雙倍印花稅條款,相信壓力測試及收緊按揭年內撤招無期,一旦加息週期重臨,置業人士的入市難度只會有增無減。

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