新聞專欄
08
7月
換樓鍊重新啟動 中上價物業挑戰細價樓主流地位 新批出一手按揭額料「翻一番」至888億元創歷史新高 預測2014年全年新取用按揭貸款額止跌回升 挑戰2,010億元三年新高

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出,去年樓市在收緊按揭、「3D」辣招、一手住宅物業銷售條例及美國退市等因素夾擊,成交萎縮,一度面臨嚴峻考驗。不過踏入2014年,上半年息口持續低企,加上政府有意修訂DSD政策,本地用家逐漸恢復入市信心。在換樓鍊重新啟動的情況下,預期下半年的物業流轉速度將會加快,與此同時,美國今年內加息機會甚微,發展商趁DSD微調之勢推出新盤應市,並配合各種優惠促銷,令囤積一時的購買力湧現,增加樓按市場需求。新盤旺勢之下,料全年一手按揭貸款額有機會翻一番,帶動2014年全年新取用按揭貸款額重返2,000億元以上水平,並挑戰2010億元,創三年新高(圖一)。

(圖一)

上半年樓按市場回顧

  1. 新申請按揭宗數過萬宗破悶局   新批出按揭貸款額創DSD後新高

回顧今年上半年,2月份雙辣招三讀通過塵埃落定後,發展商推盤態度轉趨進取,提供多種優惠促銷,令買家重燃入市興趣,按揭市場最終有所突破。根據金管局住宅按統計最新數據顯示,5月份新申請按揭貸款宗數按月急升22%至11,175宗,不但創16個月新高,更打破連續13個月不足萬宗的悶局。期內新批出按揭貸款金額達227億元,為2013年2月DSD實施後首度重返200億元以上水平,至於新取用按揭貸款金額亦增至163億元,創14個月新高。

 

  1. 上半年一手按揭貸款金額料達350億元

5月份政府有意將雙倍印花稅鬆綁,換樓客重返物業市場,6月份市況升溫,料數據將進一步造好,相信2014年上半年新取用及新批出按揭貸款金額累計可達875億元及1,220億元,分別較去年下半年的697億元及871億元增加兩成半及四成。在新盤熱賣的情況下,當中新批出一手按揭貸款金額料由去年下半年的165億元翻一番至今年上半年的350億元,至於二手按揭及轉按的貸款金額則平穩發展,合共約可達870億元,與去年下半年的875億元相若。

  1. 本地客剛需支持樓市  內地客佔不足一成

由於雙倍印花稅措施僅屬微調而非完全撤銷,因此只有本地用家受惠,儘管發展商以優惠促銷新盤,內地客來港搶購新盤的熱潮已不復再,不少更投奔海外市場尋寶。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,6月份內地客佔整體按揭市場比例跌至6.3%,創超過一年新低,並連續七個月徘徊單位數,至於今年上半年,內地客佔比亦只有8%(圖二),反映內地客的購買力逐漸減弱,現時樓市主要由本地客的剛性需求支持。

(圖二)

下半年樓按市場前瞻

  1. 換樓客發力   中上價物業表現挑戰細價樓主流地位

政府未有再為樓市加辣,樓價止跌回穩,本地買家重拾入市興趣,特別是換樓市場,自從政府建議放寬額外印花稅,成交明顯轉活。從經絡數據可見,若以物業價格劃分,今年上半年價值500至1000萬元的中上價物業走勢最凌厲,佔按揭市場比例由29.1%急升至38%,創2005年有紀錄以來新高。其他物業方面,雖然上車盤需求旺盛,但礙於市場缺盤,促使部分細價樓業主心雄反價,以致細價樓出現價升量跌局面,今年上半年200萬元以下,以及價值200至500萬元的細價樓均同步下跌,佔按揭市場比例分別為4.7%及47.7%,至於豪宅市場則未見太大起色。

展望下半年,細價樓盤源仍然缺乏,相信成交量難有大反彈,不過換樓客購買力進一步釋放,中上價物業將備受追捧,此消彼長之下,屆時500至1000萬元的中上價物業按揭表現或更上一層樓,佔比有機會衝破四成關口,挑戰細價樓的主流地位(圖三)。

(圖三)

  1. 一手按揭受惠DSD放寬   全年金額料翻一番至888億元歷史新高

DSD微調效應下,市場憧憬換樓市場受惠,業主普遍叫價態度轉強,二手樓競爭力下降,相信二手按揭貸款額將反彈乏力,加上近月轉按慳息的效果並不顯著,料下半年新批出二手按揭及轉按貸款金額將合共跌至755億元,較上半年的870億元回落超過一成,整合全年新批出二手按揭及轉按貸款金額最終合共約1,625億元,與去年上半年的1,584億元比較,存在3%差距(表一)。

相反,下半年新盤魚貫登場,數以千計新單位供應可供買家選擇,相信發展商會積極提供新盤優惠吸客,將與二手物業價格構成競爭,令買家傾向流入新盤市場。因此一手按揭存在明顯增長空間,預計可較上半年的350億元增加約五成半至近538億元,屆時全年一手按揭貸款金額將翻一番,按年倍增至888億元的歷史新高。

(表一)2014年全年預測:

 
 
新取用按揭
新批出按揭
貸款額(億元)
貸款額(億元)
 
 
2014年
2014年
2014年
2014年
2013年
2014年
2014年VS 2013年
上半年
下半年
上半年 VS 下半年
整體
2,010
1,220
1,293
6%
1,960
2,513
28%
一手
710
350
538
54%
376
888
136%
二手+轉按
1,300
870
755
-13%
1,584
1,625
3%

最新2014年5月份數據,6月份及下半年為預測數字*

 

  1. 2014年全年新批出及新取用有近三成增長空間

展望2014年下半年,多個新盤陸續上會,與此同時,發展商積極推盤,以致新盤競爭白熱化,帶動整體按揭市場表現上揚,相信下半年新取用按揭貸款將會錄得正增長。預期2014年全年新取用按揭貸款額升幅可達27%,不但重返2,000億元以上水平,甚至挑戰2010億元創三年新高。

  1. 美國未具充份加息條件   下半年「經絡按息」徘徊2厘至2厘半

雖然本港息口走勢主要跟隨美國步伐,但實際上整體息口走勢亦取決於銀行策略部署、風險管理、市場競爭、資金成本、貸款需求及樓控措施等因素。聯儲局主席耶倫五月曾表示美國通脹及就業數據尚未達標,需要維持「高度」寬鬆貨幣政策,令市場對加息預期降溫。雖然美國退市步伐有序,但尚未有充份的加息條件,相信加息週期重臨是言之尚早。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於6月份錄得1.99厘,連續三個月處於2厘以下水平。6月份本港銀行結餘穩守1,600億元關口,除非有大量資金流出本港銀行體系,以致本港的銀行資金成本突然增加,需要加息平衡風險及利潤,否則以美國現階段的退市步伐,本港2014年將持續低息。(圖三)

(圖四)

2014年截至上半年,「經絡按息」平均為2.01厘,不過值得注意,近日大量熱錢流入本港,息口產生輕微波動,當中一個月同業拆息由6月25日0.21厘稍為被抽高至7月2日0.24厘,其後金管局向市場注資,7月3日本港銀行結餘衝上1,800億元水平,拆息最終回落至0.22厘。預期下半年市場資金流動性會較大,屆時銀行有機會調升新造按揭息率,加息壓力會稍為增加,因此預期下半年「經絡按息」徘徊2厘至2厘半(圖四)。

(圖五)

  1. H按產品使用比例節節上升  年內有望重返逾九成高位

按揭產品方面,今年浮息按揭產品仍然大行其道,不過最優惠利率(P)欠缺下調空間,P按產品吸引力下降,銀行唯有轉戰H按市場,並在產品的質素上競爭。根據金管局住宅按統計數據顯示,與同業拆息(HIBOR)掛勾的H按計劃使用比例由去年底起,連續5個月上升,成為主流產品,5月份已增至71.4%,超過七成,而以最優惠利率(PRIME)為基礎的P按計劃使用比例仍有26.4 %,至於定息按揭產品未能突顯優勢,已連續三個月沒有業主採用。

上半年有大型銀行推出針對新盤按揭計劃,其中最具競爭力的為同業拆息(H)存款掛鈎按揭計劃,其後不乏中小型銀行加入戰團。實力雄厚的大型銀行,下半年甚至將上述最新的同業拆息(H)存款掛鈎按揭計劃推擴至二手物業市場,使之更普及化。現時H按計劃,按揭息率不但低至H+1.7%,其鎖息上限可媲美P按計劃實際按息,在低息週期較慳息,即使加息週期重臨,供樓支出亦不會與P按計劃出現很大差距,換言之進可攻時退亦可守,因此深得一眾趕上低息尾班車的業主歡迎,H按使用比例節節上升,年內有望重返逾九成高位,將P按產品比下去。至於定息按揭計劃,相信要待今年下半年的加息壓力增加,銀行因應資金成本及市場需要調整策略,才會再掀熱潮。

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