新聞專欄
23
12月
按揭擔保有上限

銀行在審批按揭貸款申請時,主要考慮貸款人的財務狀況及還款能力。自從去年八月政府推出「三招十四式」後,貸款人的供款佔入息比率上限,已正式統一為百分之五十,換言之,每月按揭供款不可超過入息的百份比之五十。不過有時貸款人基於工作性質關係,例如近年市場上有不少俗稱「freelancer」的自由工作人,沒有既定僱主及收入,較難提供所需的出糧記錄或稅單等收入證明,亦難於計算供款佔入息比率,故銀行有機會拒絕此類個案申請,或要求貸款人在按揭合約加入一位有固定收入的擔保人,以便符合申請資格。

理論上,擔保人需要承受貸款人拖欠還款的風險,銀行未必會接受朋友為擔保人,因此不少個案由直系親屬作擔保。擔保人需要簽署一份擔保文件,與此同時,收入亦會被納入計算有關供款佔入息比率,作為擔保人值得留意。

假設貸款人的親屬月薪40,000元,根據指引即每月供款不可佔多於入息的20,000元,然而該親屬目前仍有尚未供滿的物業,月供約10,000元(佔25%),換言之,即使貸款人的物業每月供款為12,000元,他最多亦只可為貸款人擔保每月不多於10,000元的按揭供款(佔25%)。此外,兩人另須進行壓力測試,以確保面對加息週期,仍有足夠的緩衝空間。

值得注意的是,自從正面按揭信貸資料庫今年四月一日推出後,按揭信貸的透明度不斷提升,銀行更可進一步審視貸款人及擔保人其他的按揭信貸記錄,因此雙方不但要保持良好的還款記錄,而且最新的按揭狀況亦會一目了然。假如上述親屬個人的供款佔入息比率早已接近指引上限,銀行更有權拒絕他作為按揭貸款的擔保人。 

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