新聞專欄
25
1月
按揭市場今年更加慘情

2013年樓市成交萎縮,按揭市場也不能獨善其身。綜觀近月市況,雖然有一手成交支撐大市,但一手佔整體按市的比例始終有限,以本年迄今單月最高數量計算,亦只不過佔約兩成,因此在二手成交大幅減少下,按揭市場難以收復去年失地,相信全年新取用按揭貸款額將不足1,600億元,並較去年下跌17.1%至1,590億元,屆時按揭市場規模不但創7年新低,更連續3年出現負增長。展望2014年,筆者認為本港政策仍然主導大市,而且美國減少買債,引場市場的關注,擔心加息週期捲土重來,增添樓按市場變數,相信按揭貸款規模會進一步縮減,甚至少於1,400億元水平。

筆者預期新盤推售及入伙潮延續至2014年年初,期內按市表現會較平穩。儘管新盤旺場,然而自《一手住宅物業銷售條例》生效後,實際銷售速度已大不如前,加上新盤的客源及按揭成數仍受措施所限,購買力未必能夠持久,要達致貨如輪轉,相信今年下半年發展商需採取「先量而後價」策略應對,以低價吸引買家。在購買力偏向一手的情況下,將會分薄二手客源,令兩者在價格上構成惡性競爭,屆時一、二手平均按揭貸款金額差距有機會收窄至少於30%。

事實上,政府推出辣招及收緊按揭措施無疑有效壓抑投資需求,但同時扭曲用家市場生態,窒礙物業流轉,去年物業成交量遜於2003年沙士時的經濟不景氣時期。若比較按揭市場規模,旺市時期的新取用按揭貸款額單月計曾高達300億元,相比2013年首11個月,平均每月只得147億元,仍不及旺市時的一半。雖然樓市聚焦一手,但佔比較大的二手市場成交減少,導致整體樓市實際成交偏低,假如港府的樓市需求措施仍然有增無減,今年下半年樓按市場表現料較上半年遜色,預期2014年全年按揭貸款規模少於1,400億元,不但按年再縮減13.2%至1,380億元,創8年新低,更較2010年高峰期3,242億元相差近6成,惟跌幅將稍為收窄。

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