新聞專欄
15
4月
按息調整仍低於歷史水平 息差收窄將吸引用家重投P按

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,隨著龍頭銀行亦上調拆息按揭利率,料稍後將有銀行陸續跟隨調整,至於調整水平會因應個別銀行策略而定,料介乎H+1.1厘至H+1.5厘之間。與此同時,由於是次加息行動將令H按與P按的息差進一步收窄,預計按揭產品使月比例或於未來一季度出現調整。

料下季按揭選用比重現結構調整 
劉圓圓表示,現時已宣布調整拆息按揭利率最高為H+1.5厘,若以4月15日銀行公會公布之一個月同業拆息0.2厘計算,H按實質息口已調升至1.7厘(表一),雖然現時H按與P按之實質按息為2厘越見接近,但仍遠低於90年代水平,觀乎本港按揭歷史,撇除90年代息口高峰期,平均按息介乎3%至4%,可見現在仍未達至正常水平,惟H與P按比較,則息差已收窄至只有約30點子,在拆息(H)較最優惠利率(P)波動之大前提下,預料新造按揭中,將有更多人選P按(見圖)。

劉氏續指,目前低利率環境下,按揭息率處於低水平,因此即使銀行調整按息,亦未會對用家有太大影響,但預料在政策降溫、銀行加息、日本天災等種種因素沖擊下,短期入市氣氛或會有所影響。不過本月市場的焦點亦會觀望新盤的銷情,以及月底賣地情況,若氣氛良好,樓市可望繼續穩步發展。

(圖一)
描述: http://www.mreferral.com/images/n444_1.jpg


(圖二)
描述: http://www.mreferral.com/images/n444_2.jpg



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按揭計劃

全期
P^-3.1%

全期
H*+0.9%

全期
H*+1.3% 

全期
H*+1.5%       

實際按息

2.15%

0.90%

1.30%

1.70%

每月供款額

$7,182

$6,501

$6,756

$6,885

加息後供款變化

+$255

+$384

每月供樓負擔比率

28.2%

25.5%

26.5%

27.0%


註:以上計算乃假設樓價及居於私人住宅的家庭入息中位數維持不變

以一個200萬元物業、承造七成按揭 、供款期為20年計算

*H以銀行公會於4月15日公布之一個月同業拆息0.2%計算

^P為5.25%

每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100%

以統計處公布之2010年第4季居於私人住宅之家庭入息中位數為$25,500計算

資料來源:經絡按揭轉介研究部

 
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