新聞專欄
21
4月
按息「正常化」 按揭產品使用比例呈變化

本港龍頭銀行自三月份起兩度上調拆息按揭利率,其後中小型銀行相應跟隨調整,令本港按息逐步上升,至於調整幅度則因應個別銀行的業務策略而定,相信短期內實際按息仍然維持兩厘以下。不過值得注意的是,由於是次加息行動令拆息掛勾的H按與最優惠利率為基礎的P按兩者之息差進一步收窄,預計按揭產品使用比例或於未來一季度錄得調整。

根據經絡按揭轉介數字顯示,反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平的「經絡按息」,於三月份打破連續七個月不足1%的局面,由低位回升至1.056%,預期四月份仍會進一步上升。觀乎本港按揭歷史,撇除90年代息口高峰期,「經絡按息」平均介乎3%至4%,可見目前仍未達至正常水平。而現時已宣布調整拆息按揭利率的銀行,最高水平暫為H+1.5厘,若以4月20日銀行公會公布之一個月同業拆息0.2厘計算,H按實質息率已調升至1.7厘,與P按之實質息率約2厘水平越見接近,惟H與P按比較,則息差已收窄至只有約30點子,在拆息(H)較最優惠利率(P)波動之大前提下,預料新造按揭中,將有更多人選P按。

筆者認為,雖然現時美國的加息條件仍然有限,以致全面的加息期尚未啟動,不過按息步入上升軌道已是不爭的事實。自從08年金融海嘯後,美國推出的一系列的量化寬鬆政策令熱錢充斥市場,亦令拆息異常低企,當時市場上的拆息按揭產品隨之應運而生,而且日趨多元化。雖然第三輪量化寬鬆政策會否展開仍是未知之數,但隨著第二輪量化寬鬆政策即將告一段落,相信市場的游資將逐漸減少,意味著按息存在上升空間,因此各銀行調整按息亦屬按息「正常化」之過程,如筆者自二月開始強調,過去按息一直維持歷史低位,當時已預料本港按息將步入「息口正常化」之階段,即銀行將陸續將息口上調至合理、正常之水平。

雖然市場在政策降溫、銀行加息、日本天災等種種因素沖擊下,料短期內入市氣氛或會有所影響,不過市場第二季的焦點將會集中在新盤的銷情,以及月底賣地情況,若氣氛良好,相信整體樓市可望持續穩步發展。

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