新聞專欄
08
11月
房策「密度」及「力度」與日俱增

根據金管局住宅按揭調查數據顯示,今年八月份的平均按揭貸款金額一度觸及263萬元歷史高位,而期內平均按揭還款年期亦達306個月(即25.5年)衝破歷史紀錄,港府迅速推出措施,以防止資產泡沫形成。而近年政府推出多項樓控措施,頻密程度以至力度有增無減,在穩定樓價同時亦逐步提升了市民入市的門檻。

綜觀今年樓市,樓價持續攀升,連帶令本港負資產住宅按揭貸款宗數亦連跌四個季度至零水平。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,今年第三季並沒有錄得任何負資產住宅按揭貸款的個案,反映“負資產”年代已隨著樓價不斷上升而告終,亦意味著一眾業主走出“負責產”維持了十二年的陰霾。九月份美國聯邦儲備局宣佈將超低利率期限由預期的二○一四年底進一步延長至二○一五年中,同時推出第三輪量化寬鬆計劃(QE3)刺激經濟,市場憧憬資產價格持續上升,促使港府迅速出招回應。

為了降低市場對本港樓價上升的預期,港府回應速度明顯加快,首先於九月份收緊第二套房按揭借貸,並且鎖定按揭還款年期為30年上限,防止買家借貸過於進取,同時亦淘汰一批財政實力不足的買家出局,事隔僅一個月,十月再推首次出台的新買家印花稅(BSD)及“加強版”額外印花稅(SDD) 兩項辣招,雙料齊下,著重增加置業人士的入市難度,亦降低物業投資的需求,為樓市降溫。

無可否認,政府推出一系列的措施具有一定成效,當中上述兩項辣招甫推出,已令一、二手物業成交量即時顯著下降,與此同時,根據金管局數字顯示,新收緊按揭指引推出後,平均還款年期的升勢已逐步回順,九月份平均按揭貸款金額由高位回落至260萬元,而平均還款年期亦稍稍回落至305個月(即25.42年),相信措施威力逐漸散發,年內樓價大幅彈升的機會有限。不過歸根究底,樓價飈升關鍵源於供應不足,政府仍需積極增加土地及興建房屋以解決樓市核心問題。

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