新聞專欄
13
5月
息口正常化 P按使用比例將重拾升軌

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,本港現時市佔率最高之兩大龍頭銀行,於兩個月內先後三度上調拆息按揭利率H按,若以最高之H+2厘作比較,H按實際按息將超越現時以最優惠利率為基礎的P按水平,此舉勢令整體按揭計劃選用比重出現重大轉變,P按使用比例將重拾升軌。

現時已宣布調整拆息按揭利率最高為H+2厘,若以5月13日銀行公會公布之一個月同業拆息0.19厘計算,H按實質息口已調升至2.19厘,與P按之實質按息為2.15厘比較,H按實質按息已超越P按實質按息達0.04厘,以一個200萬元物業、承造七成按揭、供款期為20年計算,H按的每月供款較P按為高,明顯失去競爭優勢(表一)。

經絡按揭轉介於二月份已開始強調,按息過去一年維持處於異常低位,當時已預料本港按息將步入「正常化」之階段,加上本港經濟發展向好,資金出路增加,銀行亦由三月中旬起陸續上調按揭利率至正常化水平,根據經絡按揭轉介數字顯示,反映普遍按揭客戶一般可做到之最新實際按息水平之「經絡按息」於四月份已突破1.206% (圖一),為15個月新高,未來仍有一段上升空間。

(表一)息口上調供款變化

按揭計劃

全期
P^-2.85%

 

全期
H*+ 0.9%

全期
H*+ 1.1% 

全期
H*+ 1.5% 

全期
H*+ 1.7% 

全期
H*+ 2.0% 

實際按息

2.15%

 

1.09%

1.29%

1.69%

1.89%

2.19%

每月供款額

$7,182

 

$6,495

$6,621

$6,879

$7,010

$7,209

加息後每月
供款變化

 

vs H*+0.9%

+$127

+$384

+$515

+$714

 

 

vs H*+1.1%

+$257

+$388

+$588

 

 

vs H*+1.5%

+$131

+$330

 

 

vs P^-2.85%

-$687

-$561

-$304

-$173

+$27

每月供樓負擔比率

28.2%

 

25.5%

26.0%

27.0%

27.5%

 


註:以上計算乃假設樓價及居於私人住宅的家庭入息中位數維持不變 
以一個200萬元物業、承造七成按揭 、供款期為20年計算 
*H以銀行公會於4月15日公布之一個月同業拆息0.2%計算 
^P為5.25% 
每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100% 
以統計處公布之2010年第4季居於私人住宅之家庭入息中位數為$25,500計算 
資料來源:經絡按揭轉介研究部

(圖一)

 
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