新聞專欄
22
1月
市況逆轉 銀主盤驟增?

去年九至十一月樓價均錄得跌幅,樓市出現轉角,市場開始憂慮銀主盤將會持續湧現。早前筆者曾撰文指出,在金管局的逆周期措施下,入市的業主均具相當實力,因此即使現時樓價高企,但負擔比率仍低於五成,與一九九七年的逾九成比例並不一樣,供樓負擔處於合理水平。同時,去年第三季本港負資產住宅按揭貸款個案仍為零,負資產已連續四季絕跡於市場。

近期樓價的調整幅度,並不足以令大量業主變成負資產,而且銀主盤的成因,歸根究柢是貸款人斷供數月,銀行無可追溯,最後才會收回單位,繼而將物業於市場上拍賣、出售或出租,故與樓價由升轉跌並無絕對的直接關係。綜觀近月兩地股市走勢,其中恒指於今年一月十八日即市低見19,195點,創出超過三年的新低,相信令到不少投資者遍體鳞傷。

港股如此波動之下,不排除有部分業主出現短期資金周轉問題,特別是專業或機構投資者,有可能同時持有大額豪宅物業及高風險投資產品,一旦資金被綁便可能影響供款。另一方面,「辣招」造就了「財仔」的商機,若然該業主持有的是多按物業,因息率遠高於銀行,故供款壓力非常大,萬一經濟下行或股市持續波動,淪為銀主盤的機會就更高。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,二○一五年本港住宅按揭貸款涉及三按或以上的個案合共有1,212宗,而扣除三級制銀行(即認可機構),餘下的財務機構個案有1,086宗,較一四年的1,056宗增加30宗,但佔全年現樓按揭註冊量維持1.3%(與一四年的比例相同)。

假設上述1,086宗涉及財務機構三按或以上的個案均為500平方呎單位,而去年首十一個月二手平均呎價約10,619元,即樓價約531萬元,以及大部份財務機構的最高按揭成數為九成或以下,以此推算的話,牽涉三按或以上貸款額有51.9億元,相比經絡預測一五年新取用住宅按揭貸款額2,584億元而言,數字亦僅佔2%,相信即使市況逆轉,多按盤對整體樓市衝擊仍有限。
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