新聞專欄
11
3月
大型銀行牽頭上調按息 本港進入加息週期

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,經絡本周初已預期息口上升的訊號日趨明顯,是日有主要銀行宣布於下周起上調拆息按揭,可見本港正逐漸步入加息周期。

現時以拆息掛勾的H按計劃計算,明顯較以最優惠利率為基準的P按計劃為優惠,兩者現時仍然存在一定息差距離,使用H按計劃的業主每月的供款支出相對較少,而雖然有大型銀行牽頭宣布調整拆息按揭水平到H+0.9%至1.2%,以現時拆息水平計算,H按仍是息口最低之計劃(見表一),但預料息口將進一步逐漸上升,假設息口緩緩上調至H+1.6%水平,每月供款額將超過1.68%定息計劃之供款額。至於整體按揭市場,預料在主要銀行牽頭下,短期內其他銀行將逐步跟隨,令整體市場按揭利率上升。

根據經絡按息(M-Rate)顯示,二月份數字錄得0.9%(圖一),已連續七個月處於1%以下水平,可見本港息口持續徘徊歷史低位。回顧2004年美國經濟走出谷底,息口預期上調的訊號即時響起,當時本港市場上的定息按揭計劃隨之應運而生,令使用量上升至逾15%歷史高位(見圖二),置業人士選用定息產品,一般希望可以鎖定供款開支,免受利率波動的影響。現時隨著近期美國經濟數據表現造好,令市場資金成本增加,加息之預期逐漸浮現,相信定息按揭計劃會再度備受關注。

(表一)息口上調供款變化:

按揭計劃

全期P^-3.1%

加息1/4厘

加息1/2厘

加息1厘

全期H*+0.7%

全期H+0.9%

全期H+1.2%

全期H+1.4%

全期H+1.6%

定息

實際按息

2.15%

2.40%

2.65%

3.15%

0.90%

1.10%

1.40%

1.60%

1.80%

1.68%

每月供款額

$7,182

$7,351

$7,521

$7,870

$6,376

$6,501

$6,691

$6,820

$6,951

$6,872

加息後供款變化

$168

$339

$688

$125

$315

$444

$574

每月供樓負擔比率

28.2%

28.8%

29.5%

30.9%

25.0%

25.5%

26.2%

26.7%

27.3%

26.9%


以200萬物業、七成按揭 、供款期為20年計算
*以銀行公會3月11日公布之1個月同業拆息0.2%計算
^P為5.25%每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100%
以統計處公布之2011年第4季居於私人住宅之家庭入息中位數為$25,500計算
資料來源:經絡按揭轉介研究部

(圖一)經絡按息走勢:


(圖二)按揭產品使用比重:

 
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