新聞專欄
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12月
十一月份新取用按揭貸款額212億元創17個月新高 料二○一二年新取用按揭貸款額跌13%至1,980億元

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,「雙辣招」推出至今,住宅交投急挫,拖低按揭需求。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,十一月份新申請按揭貸款宗數按月減少18.9%至10,627宗,期內新批出按揭貸款額及宗數分別錄得241億元及8,593宗,與十月份比較,分別下跌2.3%及2.7%(圖一),當中涉及一手物業按揭貸款金額按月增加42.4%至56億元,而二手物業按揭貸款額則按月減少13.6%至154億元,二手市場明顯落後大市。按揭需求主要由新盤上會帶動,十一月份新取用按揭貸款宗數按月微升4.9%至7,893宗,涉及金額增加11.2%至212億元(圖二),創17個月新高,亦一如經絡按揭預期突破200億元關口,料十二月份仍可延續。

料今年全年新取用按揭貸款額料13%至1,980億元
總結今年首十一個月,新取用按揭貸款累計錄得69,869宗,涉及金額1,730億元(圖三),與去年同期的92,007宗及2,189億元比較,宗數及金額差距分別相差24.1%及21%。政府近月連環出招,以致住宅物業買賣成本大幅增加,成交步伐隨之而減慢,劉氏預期今年全年新取用按揭貸款金額將較去年全年減少13%至1,980億元(圖四)。預期明年首季政府將公布新一年《施政報告》及《財政預算案》,屆時市場氣氛將更趨觀望,新取用按揭貸款金額難以大幅彈升,全年續於2,000億元以下水平徘徊,甚至連續三年出現負增長。

十一月份平均按揭貸款金額281萬元再創新高
政府多次出招收緊按揭,主要針對貴價物業及第二套房按揭,整體市民置業成本遞增,十一月份的按揭比率按月再跌1個百分點至53.5%,創四個月新低(圖五)。不過本港樓價由去年底至今,累升逾兩成,客源流向中小型物業市場,首次置業用家仍可透過高成數按揭貸款,促使平均按揭貸款金額屢創新高,最新十一月份的平均按揭貸款金額再升至281萬元歷史新高(圖六)。至於平均還款年期亦增加兩個月至306個月(即25.5年),重返八月份高位(圖七)。劉氏相信,除非樓價出現調整,否則明年平均按揭貸款金額將持續於高位徘徊,但隨著還款年期已設限,加上平均還款年期尚餘不足五年便觸及監管指引上限,料明年走勢趨平穩。

H按計劃使用比例連升兩個月至5.2%
金管局數字亦顯示,P按計劃使用比例已連續11個月超過九成業主追捧,最新十一月份錄得92.7%。現時本港最優惠利率(P)仍跟隨美國息率調整,聯儲局延長超低息政策至二○一五年,無疑為採用P按計劃人士注入強心針,相信全年主流地位難動搖(圖八)。至於H按計劃使用比例自上月見底回升後,十一月份進一步升至5.2%,究其原因,資金充斥市場,本港一個月同業拆息跌至不足0.28厘,令拆息掛勾H按計劃實際按息有所下調,再度引起市場關注。礙於現時H按計劃的鎖息上限與P按比較相差約0.15點子,若按息升至H按鎖息上限,採用H按的每月供樓支出將較P按為高,除非銀行加大力度推廣H按計劃,調整H按息率及鎖息上限,否則明年H按計劃的競爭力仍不敵P按計劃。

轉按金額勢創六年新低
值得注意,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於十一月份錄得2.2厘,按息持續橫行,儘管如此,樓價持續高企,令業主加按套現的誘因增加,十一月份轉按金額錄得31.64億元,與十月份比較增加6.2%,涉及宗數達1,743宗,按月增加18.2%(圖九)。至於今年首十一個月,轉按宗數累計只有15,277宗,較去年同期24,939宗減少38.7%,涉及金額亦只有276億元,與去年同期482億元比較,相差42.7%。現時P按與H按實際息差僅0.17點子窄幅徘徊,整體市場的轉按意欲遠不及去年,預期全年轉按金額僅300億元水平,屆時將創六年新低(圖十)。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六

圖七

圖八

圖九

圖十

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