新聞專欄
02
11月
加按活動未受影響

市場對美國加息預期稍為降溫,除因美國考慮到其他國家的經濟風險而押後加息外,其十月初公布的就業數據亦欠佳,同時強美元影響製造業及旅遊業表現。近月本港二手樓市雖現淡風,惟一手交投依然活躍,而目前P按計劃息口一般為2.15厘,H按計劃更低至1.94厘,明顯較私人貸款吸引,因此仍吸引不少業主選擇加按套現,以作備用資金及其他用途。

經絡按揭轉介研究部數字顯示,今年客戶加按物業作備用資金及其他用途的比例,已連續三季高於五成以上,最新第三季佔比為50.4%,較第二季的52.1%,減少1.7個百分點。其次為置業用途,佔23.4%,按季增加4.3個百分點;第三是作金融投資,佔12%。至於整體客戶加按套現的比例,第三季錄得12.3%,創二○○九年第四季(14.2%)後的單季新高(見圖)。由此可見,第二、三季兩地股市動盪,以及美國即將重啟加息周期,均未有為加按活動帶來負面影響,而九月份的加按總額更創一一年五月後的單月新高,但令筆者關心的是,業主有否清楚考慮加按套現當中牽涉之資金成本。

業主應要留意,金管局自今年二月起推出新的按揭監管措施,按揭上限由七成收緊至六成,代表加按套現的最高貸款額,為物業最新估值的六成再減去未償還按揭貸款額。假設一個500萬元的物業,業主尚欠貸款200萬元,即其可借貸款額最多為100萬元。過去十年,業主已享有樓價大幅升值及超低息環境優勢,惟於現階段將物業加按且用作投資金融衍生工具的話,就會令其轉成較高風險資產,需考慮樓價一旦逆轉所帶來之影響,業主亦應考慮加按會令還款支出增加。同樣地,若以該筆套現資金去買另一物業收租,業主亦應確定租金回報率能夠高於貸款利率,計劃加按前不妨向按揭轉介顧問咨詢意見。

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