新聞專欄
18
11月
加按套現比例逆市上升

受到銀行多次調升按息及收緊按揭成數影響,整體按揭需求不斷下降,按息計劃之息差收窄亦令轉按熱潮明顯冷卻。金管局最新數據顯示,九月份新批轉按金額下調至僅21.8億元,按月跌幅逾兩成,季度比較跌幅更接近五成。儘管如此,基於樓價未有大幅調整,整體物業造價仍然相當堅挺,有部分業主遂趁樓價仍水漲船高加按套現,增加備用資金,刺激加按需求。

近日本港股票市場表現反覆,恒生指數單日上落波幅動輒數百點,相反,物業市場雖然交投減少,惟價格波動輕微。數據顯示,十月份平均呎價為5,758元,按月微跌只有1.4%。不少業主藉物業升值之機會加按套取資金備用或應急,令加按需求增加。經絡數據顯示,透過本公司申請加按比例有明顯上升的趨勢,最新十月份的加按比例升至14.2%,為零九年後的新高。

從經絡按揭轉介的客戶數據分析,十月份加按套現所籌集之資金,近半數客戶表示乃用作家庭備用資金,佔47.5%,另外用作置業用途的則佔27.%。究其原因,本港低息時代告終,市場普遍預期按息穩步上升,難以掉頭回落,因此部份業主遂趁樓價「硬淨」,以及按息仍處於相對低位時,將既有物業加按套現預留備用資金。另外,收緊按揭措施令部份買家需要加按既有物業支付新物業的首期。其他加按用途則亦包括償還貸款、生意周轉、金融投資及教育基金等。

以經絡客戶為例,何先生本身擁有一個九龍區私人物業,早前再以約682.8萬元購買同區另一物業作分支家庭自住之用。在正常情況下,銀行有權要求按揭貸款人就第二套物業用途作出聲明,是次何先生購買物業供家人居住仍可視為自住性質,假如屬投資性質,則按揭成數將會收緊至五成,不過在新措施限制下,新物業既不能申請按揭保險,貸款額更不可超過420萬元,換言之未能借足七成按揭,而貸款人需要支付的首期亦較措施推出前增加58萬元,有見及此,何先生決定將其市值480萬元的原有物業加按,套現資金以填補新物業首期所需差額。

貸款人要注意的是,假如加按涉及兩家銀行,則需要重新辦理按揭契約及支付律師費。此外,假若加按的按揭成數超過七成,亦需要額外支付按揭保費。筆者認為,置業人士可以選擇現金回贈較高之按揭計劃以彌補有關開支,現時市場上最優惠的按揭計劃,按息可低至全期H+1.9%、按息上限P-2.5%,現金回贈高達1%,或全期按息P-3%,現金回贈0.7%,而上述兩種計劃的罰息期均為2年。

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