新聞專欄
19
3月
加息無礙樓市升勢

美國聯儲局本周議息決定維持息率於0至0.25%不變,並重申低息政策的承諾。受到美息低企影響,本港息率持續低企,2月份經絡按息(M-Rate)進一步降至1.145%,一個月銀行同業拆息徘徊於0.07%至0.08%。若聯儲局低息政策不變,預期本港短期內息率變動的機會甚微。

筆者於上周大型講座曾提及,即使未來按揭息率上調,令業主的每月供樓負擔比率增加,相信不會窒礙樓市之升勢。其中一個主要論據是,目前本港樓市以用家為主導,2月份摸貨宗數佔整體物業成交僅1.6%,遠遠低於97高峰時期的10.4%,反映現時樓市為「用家市」。一般而言,以自用為目的之業主持貨能力較投資者為強,即使面對加息情況,每月供樓負擔比率上升,亦不會隨即衍生沽貨套現的壓力。同時,從過去20年之歷史數據可見,91、93、96及03年期間,雖然供樓負擔比率持續上升,惟樓價及成交量並無下調,相反仍錄得顯著升幅。

假設購買500平方呎單位,以現時二手平均呎價$4,516,樓價為225.8萬元,按揭貸款成數70%(即158萬元),按息為P-3.05%(P為5.25%),供款期20年計算,每月供樓支出$8,146,若實際按息由2.2%上調至5%,供樓開支升至約1萬元,而供樓負擔比率(DTI)由33%升至43%, 對自住用家而言,仍是可承擔的健康水平。總括而言,相信未來即使加息令DTI上升,仍無礙樓市穩步向上的勢頭。

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