新聞專欄
23
5月
加息、樓控雙管齊下 新造樓按貸款價量齊跌 H按使用比例連跌三個月至九成以下水平

金管局住宅按揭調查數據顯示,四月份新批按揭貸款額按月大跌36.7%至276億元(見圖一),宗數亦減少36.8%至10,872宗,其中新批轉按金額為57.4億元,按月下調39.2%(見圖三);至於四月份新取用住宅按揭貸款額按月同步跌逾一成(12.1%)至269億元 (見圖二),再度跌穿三百億元水平,而四月份按揭申請宗數為14,782宗,按月減少逾36.2%,可見新造樓按無論價量均同步下調。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,三月份先有日本大地震事件影響,整體市場觀望氣氛轉濃,新盤及二手交投降溫,令四月份新造按揭價量齊跌,及後銀行自三月十一日起連環調升H按息率,使H按及P按兩者之間的息差拉近,令市民轉按意欲減弱,拖累按揭市場表現,不過值得注意的是,雖然按息處於升勢,惟物業按揭成數收緊湊效,業主借貸成數減少,令反映市民按揭負擔的按揭比率跌至54.5%的歷史新低(見圖四),較去年底逾六成水平明顯有異。隨著加息趨勢越來越明顯,市場H按息率進一步調高,H按息率上限甚至最高達H+2厘,其實質息率超過P按實質息率,屆時將會有更多人轉用P按,兩者使用比重甚至漸趨向平分秋色。

H按選用比重連跌三個月至89.8%
金管局數據反映,四月份拆息(H)掛勾按揭計劃之選用比重已連續三個月下跌,最新進一步下跌至不足九成(見圖五),僅89.8%之按揭用家選擇,而最優惠利率(P)為基準之按揭計劃,使用比重則逐步上升,最新錄得8.7%。劉圓圓預料,若拆息按揭利率繼續上升,息差H按將失去即時慳息之優勢,P按使用比重短期內可望突破1成。

按息調升 市民轉按意欲減少
另一方面,目前P按新造息率水平普遍仍為P減3.1厘(P=5.25%),即實質利率2.15厘,與銀行調整後的H按息率上限H+2厘,以今日銀行公會公布之一個月同業拆息0.19厘計算,即實質利率達2.19厘,H按的慳息效果不復再。
而更值得注意的是,息口趨升令差息逐步收窄,當H按及P按兩種按揭計劃息差距離逐步拉近,市民轉按的誘因將會減少。四月份新批轉按金額為57.4億元,按月下調近四成(39.2%) (見圖三),預料下月數字將會有機會進一步下調。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

 
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