新聞專欄
25
9月
利淡因素充斥市場 八月份新取用按揭貸款額跌27% 按揭比率53.4%創歷史新低 P按使用比重增至42.1%

受到收緊按揭措施效力持續,以及賣地成績遜預期影響,本港樓市買家入市信心轉弱,加上歐美外圍經濟不穩等,利淡因素充斥市場,八月份整體物業成交偏軟,按揭需求同步減少。金管局最新統計結果顯示,新批出、新取用及新申請按揭貸款宗數,連續兩個月少於一萬宗,而反映六、七月市況的八月份新取用按揭貸放額按月大跌27%,至147億元(圖一) ,為零九年五月以來28個月新低;至於八月份新批出按揭貸款額較七月份則減少10.3%,至158億元(圖二)。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,九月份大型銀行再度上調按揭息率,進一步窒礙整體樓市交投,二手交投表現呆滯,而發展商推盤步伐放緩,一手市場表現呈弱勢,按揭市場亦陷入調整局面,跌勢將延續至十月份,第三季新取用按揭貸款預計按季跌逾三成,市場普遍冀望十月份施政報告公佈,後市明朗化才有回穩。不過預料受外圍以至本港樓市不利因素影響,本港之新取用按揭貸款額於下月進一步下降,更有機會下挫至近一百億水平。

收緊按揭成數 按揭比率53.4%創歷史新低
六月份的收緊按揭措施擴大物業範圍至中價物業,令按揭比率逐步下調,八月份最新錄得53.4%,再創歷史新低(圖三)。八月份市場氣氛欠佳,樓價回落,而業主亦擴闊議價空間,期內的物業按揭平均還款年期稍為減少至23.67年(圖四)。

P按選用比重急升至逾四成
加按息延續潮,促使更多客戶轉向P按市場,八月份P按計劃使用比重增至42.1% (圖五) 為零九年十一月後22個月新高,H按計劃之使用比則跌至55.8%。日前有大型銀行宣佈同步調升以拆息掛勾(H)及以最優惠利率為基準(P)的新造按揭息率,惟H按計劃高調升至最高H+2.7厘,實際利率為2.91厘,為市場同類型計劃最高水平,而P按計劃則調整為P-2.1至2.4厘,實際利率亦介乎2.6至2.9厘,H按及P按兩者實際利率水平相若,令H及P按計劃的使用比重呈均勢,料第四季銀行傾向提供P按計劃,P按計劃甚至再度成為市場主流。

八月份轉按連跌五個月至28億水平
劉圓圓指出,以上述大型銀行H按與P按上限的實質按揭利率為例,息差收窄至只有10點子,若計及現金回贈,P按計劃更可略勝一籌,相對H按優勢逐漸減弱,市民轉按意欲亦顯著下降,新批轉按金額連續五個月下跌,由早前近百億下調至八月份僅28億元(圖六),為零九年六月後的27個月新低。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五 

圖六

 
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