新聞專欄
29
12月
再談按揭擔保

在上一篇專欄中,筆者提及擔保人假如尚有物業未供滿,須留意按揭擔保的限制。至於手上沒持有物業的按揭擔保人,若然日後有意置業,則要留意所有按揭擔保款項會被納入計算供款佔入息比率,故將來置業時的貸款額可能因此而減少。

舉例說明,假設擔保人的月薪為40,000元,根據指引,每月供款不可佔多於入息百分之五十 (即20,000元),而按揭擔保部份已佔每月入息25%,以此計算,擔保人日後若有意置業,該物業每月的供款也不可於入息的25%,同時需要再通過指引之壓力測試,確保加息兩厘後仍維持可負擔水平。

另一方面,由於擔保涉及按揭合約等法律文件,因此按揭擔保人欲終止其擔保名義及責任,一般而言,需要貸款人透過律師樓處理有關手續及文件。與此同時,貸款人亦需要向銀行提供足夠的財力證明可獨力償還貸款,又或者轉換另一個按揭擔保人,不過最終須由銀行重新審批及決定是否接納終止有關按揭擔保事宜。

此外,不少貸款人亦會趁物業升值將物業轉按,同時終止按揭擔保。究其原因,由於物業升值期間,貸款人普遍可以透過轉按將按揭成數降低,從而減少貸款負擔,其供款佔入息比率亦會隨之而下降,屆時便無須透過擔保人以承造按揭。 

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