新聞專欄
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9月
八月份平均按揭貸款額315萬元再破歷史紀錄 H按使用比例保持八成以上水平 定息按揭連續六個月「捧蛋」 首八個月一手物業按揭貸款額按年升逾九成

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,八月份樓價升幅擴大,部份買家觀望樓價喘定,加上新盤醞釀推售,市場重新整頓購買力。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,八月份新取用按揭貸款宗數及金額錄得6,305宗及188.95億元,按月分別微升0.1%及1.4% (圖一),但新申請按揭貸款宗數按月減少7.9%至11,719宗,期內新批出按揭貸款宗數較七月份下跌3.5%至8,680宗,涉及金額亦減少3.2%至273.81億元(圖二)。新批按揭當中,八月份一手物業按揭貸款金額微增1.8%至68.67億元,二手物業按揭按月減少6.4%至166.19億元。另一方面,樓價屢創新高,增加業主轉按套現的意欲,八月份的轉按貸款宗數按月增加接近一成至1,708宗,涉及金額亦按月增加2.9%至38.95億元,創二○一一年六月後的38個月新高(圖三)。

八月份樓價升幅擴大  平均按揭貸款額315萬元再破歷史紀錄
樓價由今年三月份起連升6個月,筍盤火速被市場消化,業主叫價態度積極進取,二手成交價屢創新高,連帶按揭貸款金額直線上升,八月份的平均按揭貸款金額按月增至1萬元315萬元(圖四)再破歷史紀錄。但平均還款年期則由311個月歷史高位回落至309個月(圖五),而期內的按揭比率亦按月下跌0.8個百分點至56.4%。

一手物業按揭貸款額達462億元按年升逾九成
總結今年首八個月新取用按揭貸款表現,宗數及金額累計錄得41,794宗及1,246億元,與去年同期的42,059宗及1,126億元比較,貸款金額率先突破去年,升幅逾一成(圖六)。至於今年首八個月新批按揭貸款宗數及金額錄得56,586宗及1,752億元,同步超越去年同期的50,882宗及1,392億元(圖七)。今年新批按揭貸款當中,以一手物業按揭貸款領先,首八個月累計達462億元,較去年同期的239億元大升逾九成,不但創2003年有紀錄以來同期新高,全年料較去年倍增,而二手物業按揭貸款金額累計亦錄得1,030億元,較去年同期的914億元增加12.7%。由於新一輪的新盤推售潮即將掀起序幕,加上不乏新盤年底前陸續上會,一手按揭存在很大的增長空間,帶動全年新取用按揭貸款金額及宗數可同步錄得正增長,預期二○一四年全年新取用按揭貸款額升幅近三成,不但重返2,000億元以上水平,甚至挑戰2,010億元創三年新高

H按計劃普及化  定按連續六個月「零」使用量
按揭產品方面,由於加息尚未迫在眉睫,定息按揭產品未能突顯優勢,因此今年已連續六個月沒有業主採用,美國聯儲局剛結束九月份一連兩日議息會議,一如市場預期,維持息率不變,不過聯儲局成員調高了明年底聯邦基金利率的預測水平,市場普遍預期明年按息上升,相信要待加息正式啟動,定息按揭計劃才會再受關注。現時浮息按揭產品相對仍較慳息,不過P按產品的最優惠利率(P)已欠缺減息空間,慳息效果較H按產品遜色,因此H按計劃使用比例遙遙領先。根據金管局住宅按統計數據顯示,與同業拆息(HIBOR)掛勾的H按計劃使用比例由去年底起,連升八個月,今年二月份重新成為市場主流產品,八月份再增至81.9%,而P按計劃使用比例則少於兩成,只有15.7 %(圖八)。

今年上半年有大型銀行針對新盤推出H按計劃,包括以同業拆息(H)為基準的存款掛勾按揭計劃,其後不乏中小型銀行加入競爭。下半年不乏銀行甚至將上述計劃推擴至二手物業市場,促使H按計劃更為普及化。市場上最新的H按計劃,按揭息率不但低至H+1.7%,其鎖息上限可媲美P按計劃實際按息,低息週期突顯慳息效果,即使加息,與採用P按計劃的業主比較,每月供樓支出也不會出現很大差異,故深受業主歡迎,預期H按計劃使用比例今年可望重返九成。

 

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六

圖七

圖八

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